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財(cái)聯(lián)社訊 全國將有更多城市在城中村改造以及保障房建設(shè)中獲得進(jìn)一步支持，專家認(rèn)為，這些舉措將在對(duì)沖房地產(chǎn)行業(yè)的下滑中，發(fā)揮積極作用。

近日，有媒體報(bào)道稱，近期監(jiān)管部門明確，納入城中村改造、保障房建設(shè)的城市擴(kuò)圍，由城區(qū)常住人口超過300萬的城市分別擴(kuò)圍至省會(huì)城市或城區(qū)常住人口超過200萬的城市，省會(huì)城市或城區(qū)常住人口超過100萬的城市。按照相關(guān)指標(biāo)推算，納入城中村改造、保障房建設(shè)的城市將由35個(gè)分別擴(kuò)大至52個(gè)、106個(gè)。

此外，這些城市申報(bào)的相關(guān)項(xiàng)目還需滿足資金收支能夠平衡或者項(xiàng)目收益與融資能夠平衡等條件。

對(duì)于擴(kuò)圍原因，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，通過加大城中村改造、保障性住房建設(shè)等，有利于對(duì)沖房地產(chǎn)市場下滑，緩沖其對(duì)行業(yè)上下游的影響。

據(jù)統(tǒng)計(jì)局近期公布的數(shù)據(jù)，2023年房地產(chǎn)下行幅度超過市場預(yù)期。其中，商品房銷售金額跌破12萬億元（116622億元），回落到2016年的水準(zhǔn)（117627億元）；商品房銷售面積僅為111735萬平方米，創(chuàng)近十年以來新低。2023年全國住宅新開工面積約6.9億平方米，亦創(chuàng)下近十年以來新低，僅為2019年巔峰年份的四成。

有專家表示，此次城中村改造城市的擴(kuò)圍，其帶動(dòng)的投資規(guī)模將超過10億平方米。而城中村改造、房票安置以及低息PSL這套政策組合，將帶動(dòng)房地產(chǎn)市場建設(shè)，促進(jìn)市場成交、助力樓市穩(wěn)定增長。

據(jù)悉，結(jié)合《2020中國?口普查分縣資料》來看，城中村改造擴(kuò)圍的是常住人口超過200萬的大城市，包括唐山、海口、柳州、徐州、煙臺(tái)、汕頭、臨沂、西寧、銀川、拉薩、蘭州、中山、惠州、淄博、溫州、呼和浩特、紹興等17個(gè)城市。而納入保障房建設(shè)的城市的城市共71個(gè)，除上述城市外，還包括珠海、南通、洛陽、邯鄲、包頭等。

“不論原有的35個(gè)城市，還是新納入的城市，城中村改造和保障房建設(shè)，都會(huì)堅(jiān)持項(xiàng)目清單制下資金平衡的原則。凡是納入清單入庫的項(xiàng)目，都是經(jīng)過審批、有市場需求，確認(rèn)資金能平衡的項(xiàng)目。”李宇嘉稱，據(jù)此清單，才能申請和投放PSL、專項(xiàng)債、中央預(yù)算內(nèi)投資等等。

其進(jìn)一步表示，這樣做的目的，一是為了使這項(xiàng)工程可持續(xù)地推進(jìn)下去，二是不會(huì)增加地方政府隱形債務(wù)。

事實(shí)上，包括保障性住房、城中村改造在內(nèi)的“三大工程”建設(shè)，被監(jiān)管部門明確為2024年房地產(chǎn)行業(yè)重點(diǎn)工作任務(wù)。今年1月以來，多個(gè)省市召開的住建會(huì)議表示，要全力實(shí)施“三大工程”，推動(dòng)保障性住房、城中村改造等，形成更多增量投資。

目前，廈門、合肥、廣州、南寧等城市均公布了首輪城中村改造計(jì)劃，普遍計(jì)劃3-5年完成改造。就現(xiàn)有公布數(shù)據(jù)來看，合肥計(jì)劃3年內(nèi)完成104個(gè)城中村改造項(xiàng)目，涉及2.8萬戶；南寧計(jì)劃未來5年實(shí)施改造22個(gè)城中村，涉及4.4萬戶，總投資近2500億元；浙江提出2024年要實(shí)施城中村改造2.7萬戶；遼寧要在全省14個(gè)地級(jí)城市全面開展城市體檢，改造城中村項(xiàng)目51個(gè)；四川將實(shí)施城中村改造項(xiàng)目70個(gè)。

保障房方面，目前南寧、福州、深圳、廣州等城市提出了2024年年度或者首批配售型保障房的計(jì)劃建設(shè)量。其中，深圳、廣州、福州計(jì)劃1萬余套，同時(shí)國家開發(fā)銀行已向福州一項(xiàng)目授信2.02億元，并完成首筆1000萬元的貸款發(fā)放，后續(xù)預(yù)計(jì)各地的配套資金也將加快落地。

中指院分析師認(rèn)為，在PSL投放助力下，各地“三大工程”建設(shè)將進(jìn)一步加速，也給市場帶來新的期待。

“此次的城中村改造和保障性住房擴(kuò)容，一方面是彌補(bǔ)舊模式下行對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈的影響，以保證產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展具有延續(xù)性，但此舉并不是保舊的‘三高’開發(fā)模式，而更多出于穩(wěn)定市場與行業(yè)考慮。另一方面，是在供給側(cè)，推進(jìn)相關(guān)改革。”李宇嘉稱。

其進(jìn)一步表示，短期內(nèi)，此次擴(kuò)容對(duì)商品房市場可能會(huì)造成一定的影響，即價(jià)格低、配套好的保障房，也許會(huì)分流市場商品房的購買需求、市場租賃住房的需求。但長遠(yuǎn)來看，由于保障房具有無法公開流轉(zhuǎn)的屬性，產(chǎn)權(quán)人最終還是會(huì)去購買商品房，以實(shí)現(xiàn)居住消費(fèi)升級(jí)。因此，這類房源的供應(yīng)，有利于建立健康的、梯度遞進(jìn)的住房消費(fèi)模式。

對(duì)于保障房建設(shè)，上海交通大學(xué)國際與公共事務(wù)學(xué)院教授、住房與城鄉(xiāng)建設(shè)研究中心主任陳杰指出，保障房在歷史上就是房地產(chǎn)發(fā)展的重要組成部分，其未來在房地產(chǎn)發(fā)展將扮演更加重要的作用。

“當(dāng)下加快保障房建設(shè)，在保民生、降風(fēng)險(xiǎn)過程不僅可以為市場注入流動(dòng)性、注入需求，還可以通過一些措施盤活存量。將來房地產(chǎn)發(fā)展模式會(huì)發(fā)生很大的變化，在這個(gè)過程中，會(huì)有更多與房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、融資模式的創(chuàng)新。”陳杰表示。

前述中指院分析師則表示，“三大工程”的加速落實(shí)有望拉動(dòng)房地產(chǎn)投資，為市場注入更多信心。當(dāng)前城中村改造各地實(shí)施細(xì)則陸續(xù)出臺(tái)，相關(guān)工作推進(jìn)加速，在此過程中，“房票安置”等政策的疊加，有利于帶動(dòng)房地產(chǎn)銷售規(guī)模提升。