熱點關注支持政策持續出臺，房企面臨的融資困境仍然有待紓解。
2023年以來，房企融資政策保持寬松狀態，監管層多次發聲支持，但現實情況仍不樂觀，行業融資情況依舊嚴峻。第三方研究機構克而瑞近期發布的數據顯示，2023年全年，典型房企的新增融資總額同比下降28%。
多位受訪人士提到，許多政策落地過程中存在不小挑戰，例如信貸資源多流向央國企，發債支持范圍限于白名單范圍內房企，股權融資落地難度大、周期長、進展慢，目前僅有3家企業完成。
行至年底，監管層再給出更多支持，多次明確要“一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求”、對債務違約企業進行分類施策處置等。
業內預期，2024年對行業的融資支持將進一步加強，民營房企有望獲得增量支持，但也有業內人士對政策的實際落地抱著較為謹慎的態度。面對2024年即將到來的新一輪償債高峰，民營房企仍面臨不小的壓力。
融資總量下降近3成
2022年末，支持房企融資的“三支箭”的落地，對提振市場信心和緩解房企流動性起到了積極作用。但房企信用風險問題尚未從根本上得以解決，2023年以來，融資端支持政策持續發力。
2023年7月，央行對“金融16條”中部分政策的適用期限延長一年；次月，證監會明確上市房企再融資不受破發、破凈、虧損限制。
臨近年末，支持政策再次來到供給端。10 月底中央金融工作會議提出要“一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求”，業內也傳出了50家房企“白名單”的消息。
隨后，多家銀行相繼召開房企座談會，紛紛表態將加大房企融資支持力度。中指院統計，2023年11月份以來，已有11家銀行召開了座談會，涉及的房企包括萬科、龍湖、美的置業、大華、新城等。這其中還有碧桂園、綠地等已出險房企的身影。
東方金誠分析師唐曉琳表示，本輪供給端政策力度較2022年“三支箭”政策進一步增強，尤其是對房企信貸方面的支持，對緩解年底流動性壓力具有積極影響。金融機構座談會后供給端政策力度全面加強，其中信貸支持是政策加碼的重點方向。
融資支持政策一波波襲來，但實際執行面臨著不小挑戰，支持進展緩慢。從數據上來看，房企融資仍處于持續收縮的狀態中。
克而瑞數據顯示，2023年全年，80家典型房企新增融資總額5692億元，同比下降28%。這已是融資規模連續第三年下滑。2021年，房企融資首次出現負增長，融資總量12609億元，同比下降24%；2022年融資規模進一步同比減少34%。
其中，2023年第四季度的融資規模更是同比下跌了53%。克而瑞指出，盡管自2022年四季度以來政策放松，但融資開閘僅限于優質房企及白名單房企，整體行業融資仍然處于筑底階段，多數民營房企尤其是出險房企融資難的問題依然突出。
億翰智庫研究總監于小雨向第一財經表示，截至目前，“三支箭”落地情況不算理想。在信貸支持方面，銀行的授信對象主要還是央企、國企，民企很難獲得銀行授信，或所獲授信額度極少，且授信額度的落地也要通過新增項目來申請，而多數民企已經從土地市場“退出”。
從事房地產、城市更新等業務的投資機構西政資本表示，銀行依舊將信貸資源集中到了國央企和混合所有制房企身上，除了個別優質的頭部民營房企外，銀行對其他普通民營房企的實際貸款投放動作很少。
于小雨續稱，發債支持的企業范圍、企業發行數額有限，對緩解資金壓力，對沖銷售回款下滑作用不明顯；信用債發行量創五年內新低，較2020年高點縮量超三成，民企占比不足一成；另外，投資者信心不足，認購意愿不高。
東方金誠數據顯示，房地產進入下行周期以來，發債主體以國企為主，民企發行規模占地產債總量的比重多在20%以下，而2021年上半年民企和國企的發行規模接近1:1的水平。同時，民企債券融資高度依賴中債增進或“央地合作”模式獲得擔保支持，自主融資能力無明顯好轉。
股權融資方面，則面臨落地的難度大、周期長、進展慢等問題。于小雨表示，此前有超30家房企發布定增公告，但歷時一年，目前僅招商、華發、陸家嘴3家企業成功落地。
記者也從多家房企處了解到，目前尚未明顯感受到融資環境的變化。有出險房企表示，在與機構溝通債務展期時，“談起來依舊不容易”，需一事一議，能完成展期的核心是提供增信，例如暫時沒賣掉的房子、車位、商鋪，以及其他持有資產。
值得一提的是，2021年下半年出臺的房企融資“三道紅線”被認為是促使房地產行業形勢發生根本變化的關鍵政策，有多位學者曾建議對該政策進行調整。業內近來看到了這一松動的可能。
12月中旬，中交地產公布擬申請注冊發行不超過60億元(含)中期票據以及總額不超過40 億元(含)的非公開定向債務融資工具。西政資本提及，因中交仍踩著房企融資監管的“三道紅線”，因此這種情況下的大規模融資讓市場各方對“三道紅線”融資監管政策的放松有了很高的期待。
民營房企面臨償債挑戰
從近來高層的表態來看，業內預計，對房企融資的支持力度將在2024年有望進一步加強。
2023年12月中旬舉行的中央經濟工作會議提出，要持續有效防范化解包括房地產在內的重點領域風險，堅決守住不發生系統性風險的底線。要積極穩妥化解房地產風險，一視同仁滿足不同所有制房地產企業的合理融資需求，促進房地產市場平穩健康發展。
克而瑞分析，上述會議的表述由去年的“防范化解頭部房企風險”變為“一視同仁”、“不同所有制”，意即保主體覆蓋范圍有所擴大，民營房企有望獲得增量支持，這一點從近期金融機構紛紛召開房企座談會，參會企業多為民營房企甚至包含部分出險企業，以及2023年11月幾大主要銀行向非國有房企投放300億元開發貸款中已可見端倪。
同期，住房和城鄉建設部副部長董建國也公開表態，支持暫時資金鏈緊張的房企解決短期現金流緊張問題，促進其恢復正常經營，堅決防止債務違約風險集中爆發。
董建國同時強調，社會上把部分房企債務違約稱為“爆雷”“資金鏈斷裂”，其實用語是不準確的。如果將債務違約等同為“爆雷”或者是“資金鏈斷裂”會造成企業完全停擺的錯誤認識，導致社會對企業產生信任危機，進而沖擊市場銷售加劇企業困難。各方面應該理性地看待房地產市場出現的問題，共同維護房地產市場的平穩健康發展。
基于監管層的表述，西政資本預測，對于資產優質、專注主業、合規經營的房企，因暫時現金流緊張引起的債務違約，監管部門將督促金融機構支持房企解決短期現金流緊張問題，且很可能實質性放松“三道紅線”的融資監管要求，以幫助更多房企恢復正常經營。
中指研究院企業研究總監劉水也認為，未來對于債務違約企業或將采用分類施策處置的方式，在優勝劣汰的同時，個別民營房企只是暫時資金鏈問題發生債務違約的，有可能受到融資政策的支持，幫助其解決流動性問題。
在一系列支持政策中，來自銀行等金融機構的支持頗為關鍵。唐曉琳提及，信貸是房企外部融資中占比最高部分，信貸融資渠道的恢復對房企整體融資狀況的改善具有重要意義。業內也多期盼包括銀行及其他金融機構對房企提供的融資支持能有更多實際的落地。
某經營狀況尚良好的大型民營房企內部人士坦言，盡管目前公司在債券發行層面上能有所動作，但并沒有更多的突破，仍是保持平穩狀態，“政策還是要在金融機構方面能有更多實質性的動作，否則改變可能不會很大?！蔽髡Y本直言，如果金融機構與房企簽訂的幾百億、幾千億的戰略合作協議中，只有較少的實際投放資金，那本次監管層提出的要求可能還是難有實際效果。
在市場信心未完全恢復的背景下，整體行業面融資面仍然疲軟，面臨實際債務壓力，民營房企仍將面臨較大挑戰。多家機構測算數據顯示，2024年房企到期債務規模依然龐大。
國際評級機構惠譽發布報告顯示，2024 年中資房地產開發企業將繼續有大量的債券待償付，到期(包括面臨回售)的境內及境外債券的本金總額將達到7373 億元人民幣，較2023年增加11.3%。
這其中，未出險民營房企明年將需分別償付境內和境外債券本金總額393億元人民幣和55億美元，均超過2023年的到期總額。債券到期峰值將出現2024年3月和8月，屆時需償付本金合計金額均將超過100億元人民幣。
惠譽預期，許多未出險民營房企將繼續面臨償債挑戰，其中部分房企或借助債務重組延期還款，甚至可能直接違約。這主要原因在于，購房者普遍對這些房企能否按時保質交付項目感到擔憂從而導致合同銷售低迷、資本市場融資渠道受阻，以及房企需優先保交樓。
同時，部分完成了債務重組或展期的房企，也將有債務到期。據惠譽測算，16家已出險房企計劃在2024年分期償付109億元人民幣本金，高于2023年的額度。
嚴峻的到期債務壓力下，業內對2024年的房企生存境況仍有不少擔憂。于小雨向記者表示，整體來看，2024年到期的債務明顯高于2023年還多，但考慮到現在的融資情況和銷售情況，對于房企來說是雪上加霜，不排除部分企業有二次違約的風險。
來源：第一財經YiMagazine
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