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2023年，政策密集釋放，樓市卻仍未完全回暖。克而瑞報告預(yù)計，2023年商品房銷售面積為11.93萬億平方米，銷售規(guī)模為12.28萬億元，分別較2022年下降8.2%和5.1%，降幅較2022年大幅收窄，行業(yè)整體維持底部震蕩格局。

2023年，房地產(chǎn)銷售市場前高后低，以“小陽春”開年，但這一態(tài)勢未能一直延續(xù)，二季度開始出現(xiàn)下滑，直至年末。

樓市成交下滑，各級政府在下半年陸續(xù)頒布更多寬松政策，以提振樓市。各地政策多集中于降低購房資格、降低購房首付、降低購房利率成本等方面。一線城市北京、上海通過認(rèn)房不認(rèn)貸、降低首付比例等政策，短期內(nèi)刺激樓市成交量上行。

展望2024年，研究機構(gòu)認(rèn)為新房價格預(yù)計轉(zhuǎn)跌為升，二手房價格受供大于求影響，下行壓力仍然存在。在政策端，2024年樓市政策有望延續(xù)2023年的寬松基調(diào)。

銷售先高后低

克而瑞地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示，2023年樓市整體呈現(xiàn)前高后低狀況。

2023年初，隨著疫情政策調(diào)整，2022年壓抑的需求爆發(fā)，樓市迎來一波“小陽春”。一二線城市新房成交量均有較大幅度提升。1月-3月，商品房銷售額為30545億元，同比增長4.1%。自2022年1月以來，累計增速首次轉(zhuǎn)為增長。3月底，萬科董事會主席郁亮給出房地產(chǎn)市場仍處在溫和復(fù)蘇階段的判斷。

這一態(tài)勢沒有一直持續(xù)下去，第二季度銷售情況轉(zhuǎn)弱。4月，銷售額與銷售面積相比3月幾乎腰斬。5月銷售面積同比下降，6月下滑速度更加明顯，商品房銷售面積、金額同比分別下降18.2%和19.3%，創(chuàng)2015年以來同期最低。

下半年，銷售面積和銷售額均處于下降狀態(tài)，累計降幅均在擴大。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)， 1月-11月，全國商品房銷售面積為10.05億平方米，與2022年同期相比下降8%；商品房銷售金額為10.53萬億元，較去年同期下降5.2%。

不同能級城市的表現(xiàn)不盡相同。中指研究院報告顯示，1月-11月一線城市新建商品住宅累計銷售面積同比增長，二線、三四線城市均同比下降。期間，一線城市新建商品住宅月均成交67萬平方米，同比增長約3%，其中上海、廣州累計銷售面積同比增長10.9%和1.3%，北京、深圳累計銷售面積下降，深圳同比下降11.1%。二線城市月均成交面積46萬平方米，同比下降2.3%；三四線城市月均成交面積16萬平方米，同比下降約10%。

二手房售價同樣先增后降。據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究院，2023年11月，百城二手住宅價格為15231元/平方米，環(huán)比下降0.63%，同比下降2.86%。分季度來看，一季度跟隨市場復(fù)蘇步伐，百城房價穩(wěn)步回升，累積上漲0.08%；二季度復(fù)蘇的持續(xù)性開始顯露不足，房價止升轉(zhuǎn)降，累計下降0.85%；三、四季度下行趨勢加重，降幅均超0.9%。

同樣，一線城市二手房市場表現(xiàn)好于其他城市。2023年1月-11月一線城市二手住宅市場均價累積上漲4.41%，二線城市累積下降4.15%，跌幅最大；三四線城市累積下降4.01%。一線城市憑借較為穩(wěn)定的市場需求，房價具備一定的上漲動力。

政策前穩(wěn)后松

2023年，樓市政策前穩(wěn)后松，下半年開始，政策出臺速度明顯加快，迎來密集釋放期。據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究院統(tǒng)計，截至到12月23日，各地陸續(xù)出臺700余條樓市寬松政策。

克而瑞地產(chǎn)研究報告指出，上半年，樓市無實質(zhì)性重磅刺激，多為對現(xiàn)行制度的優(yōu)化調(diào)整，或意在規(guī)范市場秩序。下半年，以中央政治局會議定調(diào)“行業(yè)供需關(guān)系發(fā)生重大轉(zhuǎn)變”為分水嶺，政策力度逐漸轉(zhuǎn)向“托舉并用”。

下半年樓市政策刺激性更強，主要集中于認(rèn)房不認(rèn)貸、降低首付比例、降低利率等層面，為購房者降低購房門檻，釋放被資格壓制的購房需求。

諸葛數(shù)據(jù)研究院方面表示，地方政策的調(diào)整整體呈現(xiàn)“前穩(wěn)后強”的階段性發(fā)力特征，重點一二線城市成為提振市場的關(guān)鍵力量。從2023年地方政策調(diào)整來看，全年調(diào)整力度高于去年，下半年“爆發(fā)性”更強。

8月25日，住建部、央行、金融監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，推動落實購買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施，降低購房成本。

9月1日，北京、上海先后官宣落實“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。政策發(fā)布后，新房成交量回升，北京9月新房成交5891套，環(huán)比上升42.9%；上海9月新房成交量環(huán)比上漲21.7%。據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究報告，在住建部等部門發(fā)布“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策后，包括北上廣深在內(nèi)的至少63個省市宣布落實該政策，泉州等11城更是放寬至“認(rèn)貸不認(rèn)房”。

8月31日，央行、金融管理總局官宣降低購房首付比例，首套房首付比例調(diào)整至不低于20%，二套房首付比例調(diào)整至不低于30%。12月14日，北京宣布降低購房首付比例，首套房首付比例降至30%，二套房首付比例降至40%。12月15日，上海也宣布將首套房首付比例降至30%，自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)、嘉定等部分地區(qū)二套房首付比例降至40%。

同樣，政策也在通過降低利率的方式降低購房成本。8月31日，央行、金融監(jiān)管局調(diào)整利率，將商貸利率下限由LPR 60BP調(diào)整為LPR 20BP。據(jù)央行11月發(fā)布報告，存量房貸降息工作已經(jīng)基本完成，涉及房貸規(guī)模超22萬億元，平均降幅0.73個百分點，惠及超5000萬戶、1.5億人，每年減少借款人利息支出1600億元-1700億元，戶均每年減少3200元。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進向時代周報記者表示，2023年政策調(diào)整取得積極成果，其中購房方面落實了金融、財政和行政方面的各類寬松政策，尤其是一線城市認(rèn)房不認(rèn)貸政策出臺，市場預(yù)期非常好。

預(yù)計一線城市銷售上漲，政策延續(xù)寬松

2023年的寬松政策為2024年政策奠定了基調(diào)，市場方面有望實現(xiàn)穩(wěn)中有增。

諸葛數(shù)據(jù)研究院預(yù)計，2024年新房價格或轉(zhuǎn)跌為升。一方面，今年多城市取消土地限價，預(yù)示著未來品質(zhì)項目的供應(yīng)比重將會上升，從而帶動成交價格上升；另一方面，新房成交結(jié)構(gòu)性上行，促進房價上漲。二手房來看，在供應(yīng)大于需求的矛盾之下，2024上半年房價仍有下行壓力，下半年降幅有望收窄趨穩(wěn)。

不同層級城市的房價或有不同走勢。中指研究院預(yù)計，2024年一線城市新房銷售面積或繼續(xù)穩(wěn)中有增，不同二線城市之間將會有不同的市場表現(xiàn)。杭州、成都、西安等城市新房銷售規(guī)模有望保持高位；南昌、武漢、鄭州等城市庫存去化承壓，短期市場走出底部或仍需要時間；福州、天津等城市庫存去化壓力較大，市場調(diào)整態(tài)勢短期內(nèi)尚難改善。三四線城市新房銷售規(guī)模延續(xù)下行態(tài)勢。

2023年樓市政策以寬松為導(dǎo)向，新一年的政策有望延續(xù)舊有政策風(fēng)格。諸葛數(shù)據(jù)研究院方面表示，2023年的政策方向?qū)?024年政策基調(diào)指明方向。預(yù)計核心城市限制性政策將會繼續(xù)寬松，如首付比例下調(diào)、房貸利率加點調(diào)整、限購政策調(diào)整、限價政策調(diào)整等，繼續(xù)降低購房者的購房成本，完善現(xiàn)有基本政策配套，持續(xù)促剛性和改善性購房需求的釋放。

嚴(yán)躍進對時代周報記者表示，房地產(chǎn)市場的回升向好，和房地產(chǎn)自身的供求關(guān)系、整個經(jīng)濟形勢等都有關(guān)系。2023年下半年市場信心開始恢復(fù)，預(yù)計到2024年信心會進一步修復(fù)。疊加保交樓等利好消息，購房者入市節(jié)奏會加快。一些既有的政策效應(yīng)會陸續(xù)釋放，客觀上都對房地產(chǎn)市場發(fā)展產(chǎn)生積極的影響，進一步增強政策帶動市場復(fù)蘇的動力。

來源：時代周報