熱點關注當前行業內出險房企對各關聯主體的影響亟需厘清。截至2023年10月，出險房企70多家，其中上市房企60多家。基于負債角度，分析出險房企的影響。根據2023年半年報財務數據測算負債情況，總負債主要分為合同負債、有息負債、應付款及票據、應交稅金、其他應付款及租賃負債等。
圖：出險房企對關聯主體的影響
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合同負債：涉及商品住房交付。2021年，違約房企銷售額與銷售面積占全國商品房銷售額與銷售面積比例分別為18.0%、14.4%，2022年、2023年持續下降。另外，典型違約上市房企2023年中合同負債同比減少20%，保交樓效果明顯。
表：違約上市房企銷售占全國的比例
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有息負債：銀行借貸占比40%。根據典型違約上市房企借貸結構平均水平來看，違約上市房企總有息負債中，銀行借貸、其他金融機構借貸、海外債與信用債占比分別約為40%、20%、30%、10%。涉及的銀行貸款，有抵押物，且形成不良貸款的總量有限，風險總體可控。信托等非標融資，相關機構及投資人受損較大。
圖：違約上市房企有息負債結構
備注：選取典型企業，以2021年全口徑銷售額為權重，加權平均計算債務結構占比。
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應付款及票據與應交稅金：涉及影響上下游供應商與地方政府。違約上市房企擁有眾多中小供應商，供應商類型廣泛，主要涵蓋建筑、裝飾、家居、電器、環境、物聯等行業。違約房企應付款及票據主要影響上下游供應商，商票信用能力最低，相關企業受損失或會較大。違約上市房企應交稅金總量有限，對地方財政直接影響較小。
表：受HD影響的部分上下游供應商上市企業
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加快風險防范與化解
近期支持房企融資力度在持續加強。2023年7月，監管部門發布《關于延長金融支持房地產市場平穩健康發展有關政策期限的通知》，“金融16條”相關支持措施，適用期限統一延長至2024年12月31日。8月27號，證監會出臺措施，指出房地產上市公司再融資不受破發、破凈和虧損限制。2023年11月，三部門召開座談會指出，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，對正常經營的房地產企業不惜貸、抽貸、斷貸；繼續用好“第二支箭”支持民營房地產企業發債融資；支持房地產企業通過資本市場合理股權融資。“三支箭”支持房地產企業融資再次加力，將有助于改善房地產企業融資環境，改善行業預期，促進防范房地產企業風險。
近日，監管部門在制定50家房企白名單，包括國企和民企，在列企業獲得在信貸、債權和股權等融資支持。制定的白名單50家房企具有以下特征，一是具有系統重要性，也就是有較大行業影響力，衡量系統重要性很重要的指標就是規模，銷售額、資產規模靠前列的房企，將列入白名單。二是淡化企業性質，央國企、民營房企及混合所有企業均會在列。近期多個重要會議均指出，“一視同仁滿足不同性質企業合理融資需求”，為落實上述會議精神，白名單將會支持各類性質房企。三是部分出險房企也會列入白名單，資產優質、專注經營的出險企業，資產規模較大，債務重組取得較大進展，這些出險企業也可能列入白名單。
當前，我國宏觀經濟領域存在三類典型風險，地方債風險、房地產風險及金融系統風險交織復雜，房地產風險是源頭，需要對房地產風險保持高度警惕。房地產供求兩端要持續發力，加快防范和化解房地產風險，提振行業信心，改善行業預期，促進房地產市場企穩回升，加快房地產市場向正常化回歸。
來源：中指研究院
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