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近兩年來，土地市場一個巨大改變是民企幾乎銷聲匿跡、城投企業(yè)逆勢崛起為“拿地大戶”。

“城投企業(yè)，特別是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的城投企業(yè)，正在由公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)融資平臺，逐步轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘芯C合開發(fā)商，未來城投將更加深度介入廣義房地產(chǎn)。現(xiàn)在的拿地榜單上，有很多城投企業(yè)排名靠前，這當(dāng)然也會改變未來的開發(fā)商榜單格局。”近日，惠譽(yù)評級亞太區(qū)國際公共融資評級高級董事孫浩接受第一財(cái)經(jīng)采訪時表示。

2021年下半年起，房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，企業(yè)資金承壓下，城投作為一股新勢力，成為近兩年維持土地市場穩(wěn)定的主力軍。

從2021年到2022年，集中供地中有近半數(shù)地塊被城投所得，其中90%的地塊都是以底價成交，軌交類、傳統(tǒng)城投、保障性住房城投是拿地的主力，占到五成以上。

2023年以來，受城投托底拿地監(jiān)管及城投本身資金乏力等因素影響，城投拿地成交金額有所下滑。據(jù)安信證券首席房地產(chǎn)和固收分析師池光勝團(tuán)隊(duì)統(tǒng)計(jì)，2023年前三季度，城投企業(yè)拿地的成交金額達(dá)到18658.3億，占總拿地金額比例為25.5%，雖然較2022年同期大幅下降，但城投企業(yè)仍然是拿地主力軍。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，2023年前三季度，城投企業(yè)、國企、民企和混改房企的拿地規(guī)模占比分別為29.2%、25.9%、19.9%和25%，可見城投企業(yè)是拿地第一大戶。

不過，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，城投拿地行為不是完全市場化的，其中有非常多的現(xiàn)實(shí)因素考量，所以多數(shù)城投只拿地、不開發(fā)，資金與土地都沒有真正運(yùn)轉(zhuǎn)起來，反倒助推了城投自身的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，城投拿地開工率顯著低于平均水平，2021年城投開工率僅有38%，是各類型企業(yè)中最低；2022年城投拿地開工率僅為8%。

孫浩認(rèn)為，“兜底拿地”的確助推了城投債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，而城投開發(fā)能力不足的情況也確實(shí)存在。“根據(jù)我們的調(diào)研情況，（因?yàn)槭墁F(xiàn)在市場環(huán)境影響）很多地方城投都是比較難的，從財(cái)務(wù)角度來說，項(xiàng)目的回款周期會很長，可能要持有很長時間，開發(fā)上的不確定性也會更高，特別是在中低線城市。”

他表示，目前多地省級政府越來越多地參與化解城投債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，通過對城投企業(yè)的債務(wù)增速和融資成本設(shè)定上限，以確保地方政府審慎管理債務(wù)及作出更謹(jǐn)慎的投資決策。對城投企業(yè)來說，化債首先是“優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)”，特殊再融資債券可以優(yōu)先償還高成本、短久期的城投債務(wù)，降低經(jīng)濟(jì)較弱地區(qū)的短期再融資風(fēng)險(xiǎn)及償債壓力。目前，已有27個省份發(fā)行或宣布了主要用于償付隱性債務(wù)的再融資債券，總額已逾1.2萬億元人民幣，約等于未來12個月內(nèi)到期城投債規(guī)模的30%。

此外，孫浩觀察到一個明顯的分化現(xiàn)象：西部省份城投正在壓降杠桿，但東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省份依然在加杠桿，這意味著未來核心都會圈將聚集式發(fā)展，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的城投企業(yè)在促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面將發(fā)揮更大作用。

池光勝團(tuán)隊(duì)也監(jiān)測到，2023年1-9月，各省份城投拿地規(guī)模分化更為明顯，以城投土地成交金額為劃分依據(jù)，蘇浙城投成交金額較高，為第一梯隊(duì)；魯川粵京湘皖鄂豫滬城投成交金額在100-350億之間，處第二梯隊(duì)；冀贛陜閩津桂城投成交金額在50-100億之間，處第三梯隊(duì)；渝晉瓊遼滇吉寧黔新城投成交金額不足50億，蒙甘青未見城投拿地。

克而瑞研究中心則認(rèn)為，對于地方政府而言，未來需要回到化債的治本之策，必須盤活旗下項(xiàng)目資產(chǎn)，不斷改善經(jīng)營狀況，提高盈利水平，無品牌背書的涉房城投企業(yè)，可以積極尋找合作方進(jìn)行聯(lián)合開發(fā)，或?qū)ふ移放拼ㄉ檀ǎ涌炱煜马?xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)速度和現(xiàn)金回流。

來源：第一財(cái)經(jīng)匯