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10月31日，北京住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化住房公積金個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)》的通知。通知規(guī)定了首套住房、二套住房和不予公積金貸款的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

值得關(guān)注的是對(duì)于首套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)通知，在北京市無住房且全國范圍內(nèi)無公積金貸款記錄將被認(rèn)定為首套住房。

△ 圖片來源：北京住房公積金管理中心官網(wǎng)

二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為，在北京僅有一套住房，或在北京無住房但在全國范圍內(nèi)有一筆公積金貸款記錄，或在北京有一套住房且在全國范圍內(nèi)有一筆公積金貸款記錄。不予貸款的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為在北京有2套及以上住房，或全國范圍內(nèi)有2筆及以上公積金貸款記錄。該標(biāo)準(zhǔn)將于2023年11月1日起實(shí)施。

此前，北京公積金認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)有較大不同，首套認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為在本市無住房且無住房貸款記錄；二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為僅有1筆住房貸款記錄，或在北京僅有一套住房，或有一筆貸款記錄、在北京有一套住房且為同一套住房；不予貸款標(biāo)準(zhǔn)為在北京有2套及以上住房，或有2筆及以上貸款記錄，或有住房貸款記錄及在北京有住房，且非同一套住房。

相比舊標(biāo)準(zhǔn)，新標(biāo)準(zhǔn)刪除了商業(yè)貸款記錄的認(rèn)定，只考察購房人公積金貸款記錄。商業(yè)貸款記錄不再作為判定標(biāo)準(zhǔn)，也就是所謂的“認(rèn)房不認(rèn)商貸”。

對(duì)此，中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，本次北京公積金政策的調(diào)整有利于無房且未使用過公積金貸款的購房者，可以享受較低的公積金貸款利率、更低的首付比例以及較高的貸款額度，將有效降低購房者置業(yè)成本，減輕購房者置業(yè)壓力，提振購房者置業(yè)情緒。

降低利率，影響價(jià)格敏感人群

新政發(fā)布當(dāng)天，麥田房產(chǎn)中介楊店長和同事們照例編輯好相關(guān)信息發(fā)在微信朋友圈，但前來問詢的顧客卻寥寥無幾。

楊店長對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，這種冷清的情況已經(jīng)持續(xù)了一個(gè)月有余，門店平均每人只有4-6組帶看量。“由于受公積金貸款規(guī)模所限，該政策影響較小。”楊店長表示。

目前，北京公積金貸款首套房利率為3.1%，二套房利率為3.575%，公積金首套房貸最高額度為120萬元（部分區(qū)域購買城六區(qū)之外的住房略有區(qū)別，東西城申請(qǐng)人購買城六區(qū)以外的首套住房，最高貸款額度可上浮20萬元），二套最高貸款額度為60萬元。

麥田房產(chǎn)分析師舉例道，若是“二套”變“首套”，則貸款最高額度提高60-80萬，且公積金貸款部分享受3.1%的利率；若是“不可貸”變“首套”，則公積金最高可貸120-140萬，享受公積金貸款利率3.1%；若是“不可貸”變“二套”，則公積金最高可貸60萬，享受公積金貸款利率3.575%。

多位業(yè)內(nèi)人士也對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，該政策是此前“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的延續(xù)。

9月1日，北京市頒布《關(guān)于優(yōu)化我市個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，通知表示， 居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購買商品住房時(shí)，家庭成員在本市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行。

麥田房產(chǎn)分析師對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，上述政策激發(fā)的主要是之前使用過住房貸款但在京無房的購房人群，這類人群購房申請(qǐng)商貸可按照首套執(zhí)行，而此次公積金“認(rèn)房不認(rèn)商貸”則更進(jìn)一步加大公積金貸款的購房支持力度。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅也對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，本次新政是對(duì)之前“認(rèn)房不認(rèn)貸”的補(bǔ)充，對(duì)于使用組合貸的購房人，能夠更好地享受首套房貸款低利率，對(duì)于貸款利率較為敏感的剛需和剛改購房人有較大影響。

市場(chǎng)未回暖，期待更多政策

公積金新政的背后是，北京樓市在9月初出現(xiàn)短暫回暖后，再次歸于沉寂。

經(jīng)過了“金九銀十”，進(jìn)入11月，購房人小王仍在尋找合適的房子。受惠于認(rèn)房不認(rèn)貸，他有了首套房資格，打算賣掉通州的房子，置換一處位于宋家莊附近的房子。通州房子掛牌價(jià)700多萬，賣房還完貸款后，到手300多萬現(xiàn)金，然而問題是，他在通州的房子何時(shí)能成功出售？

麥田房產(chǎn)回龍觀區(qū)域劉店長也向時(shí)代周報(bào)記者表示，目前在他負(fù)責(zé)的五個(gè)社區(qū)中，此前500萬成交的房子，現(xiàn)在只需要420萬、430萬即可成交，價(jià)格已經(jīng)回到五六年前水平。

“10月底，一位回龍觀業(yè)主將原本430萬元的頂樓住宅降到410萬元，從而吸引到了一位買家關(guān)注。這位買家預(yù)算400萬元，買賣雙方見面后，并沒經(jīng)過太多輪談判，最終以400萬元成交。”劉店長表示，這再次刷新了片區(qū)房價(jià)的新低。

據(jù)他觀察，目前購房人目的都比較明確，基本以自住為主，有的購買婚房，有的賣舊換新，在年初還曾出現(xiàn)的以投資為目的的少數(shù)購房者，目前幾乎消失不見。

多家中介機(jī)構(gòu)從業(yè)人員表示，9月初的政策確實(shí)讓北京樓市有了短暫起色，時(shí)間大概持續(xù)了一到兩周，但此后又回到了之前狀態(tài)。

中指研究院報(bào)告顯示， 9月，北京新建商品住宅成交68萬平方米，同比下降14.6%，網(wǎng)簽規(guī)模相比3-4月的高點(diǎn)仍有差距。10月1-30日，北京新建住宅成交56.8萬平方米，同比下降37.7%，降幅較9月擴(kuò)大。

麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，10月北京二手房掛牌價(jià)（麥田覆蓋樓盤）和上月相比下降0.2%。雖然掛牌價(jià)波動(dòng)不明顯，但從實(shí)際成交價(jià)來看，很多區(qū)域的二手房成交價(jià)較今年二三月份已有明顯下滑。

郭毅表示，9月和10月新房成交量基本與六七月持平，但低于3月-5月的成交水平。認(rèn)房不認(rèn)貸政策對(duì)于市場(chǎng)的拉動(dòng)并不明顯，二手房市場(chǎng)也處于低位運(yùn)行階段。

對(duì)于未來市場(chǎng)，麥田分析師表示，從歷史調(diào)控規(guī)律來看，政策并非一蹴而就，而是視市場(chǎng)反饋逐步優(yōu)化。北京政策工具箱儲(chǔ)備充足，就公積金貸款而言，首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)仍有進(jìn)一步寬松空間，貸款額度與繳存年限掛鉤的政策也可適度優(yōu)化。此外，住房限購政策可因區(qū)施策適度寬松，首付比例和貸款利率仍存下調(diào)空間。

來源：時(shí)代周報(bào)