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首開(kāi)股份出售資產(chǎn)的動(dòng)作一直在進(jìn)行，截至今年9月底，首開(kāi)股份負(fù)債總額仍然較大，且凈利潤(rùn)虧損達(dá)30.65億元，而銷(xiāo)售業(yè)績(jī)卻只完成了年初制定目標(biāo)的50%。

距離上次出售資產(chǎn)僅一星期，首開(kāi)股份再現(xiàn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。

10月27日，首開(kāi)股份發(fā)布公告稱(chēng)，計(jì)劃轉(zhuǎn)讓北京首開(kāi)瑞泰商業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“瑞泰商管”）100%股權(quán)及全部債權(quán)，評(píng)估值7.67億元。

公告顯示，瑞泰商管成立于2022年，是北京市朝陽(yáng)區(qū)望京首開(kāi)廣場(chǎng)寫(xiě)字樓的產(chǎn)權(quán)方。2023年1~4月，該公司營(yíng)業(yè)收入2175.71萬(wàn)元，凈利潤(rùn)831.46萬(wàn)元，凈資產(chǎn)3548.55萬(wàn)元，負(fù)債總額約為10.19億元，資產(chǎn)負(fù)債率約96.64%。

瑞泰商管財(cái)務(wù)指標(biāo)

針對(duì)上述出售情況，首開(kāi)股份表示，首開(kāi)廣場(chǎng)自持經(jīng)營(yíng)多年，租金收入漲幅不大，帶來(lái)的利潤(rùn)和凈現(xiàn)金流有限，未來(lái)增值潛力較小，對(duì)其進(jìn)行處置有利于快速回籠資金，優(yōu)化公司財(cái)務(wù)狀況。

首開(kāi)股份出售資產(chǎn)的動(dòng)作一直在進(jìn)行，截至今年9月底，首開(kāi)股份負(fù)債總額仍然較大，且凈利潤(rùn)虧損達(dá)30.65億元，而銷(xiāo)售業(yè)績(jī)卻只完成了年初制定目標(biāo)的50%。

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頻甩資產(chǎn)融資“補(bǔ)血”

此次并非首開(kāi)股份初次掛牌轉(zhuǎn)讓旗下資產(chǎn)。10月24日，首開(kāi)股份正式掛牌出讓旗下兩家全資子公司100%股權(quán)及債權(quán)，分別為北京首開(kāi)云錦鉑郡商業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“鉑郡公司”）和北京首開(kāi)云錦璞瑅商業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“璞瑅公司”）。

鉑郡公司主要業(yè)務(wù)為租賃經(jīng)營(yíng)北京朝陽(yáng)區(qū)的鉑郡商街項(xiàng)目，評(píng)估后股東全部權(quán)益價(jià)值為1.96億元；璞瑅公司主要業(yè)務(wù)為租賃經(jīng)營(yíng)北京豐臺(tái)區(qū)的璞瑅商街項(xiàng)目，評(píng)估后股東全部權(quán)益價(jià)值為3.4億元。

更早前10月9日，首開(kāi)股份公告了轉(zhuǎn)讓北京聯(lián)寶房地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“北京聯(lián)寶”）的相關(guān)進(jìn)展。據(jù)悉，北京聯(lián)寶分別由首開(kāi)股份、香港皓年持股61.5%、38.5%，該公司現(xiàn)主要業(yè)務(wù)為租賃經(jīng)營(yíng)北京市朝陽(yáng)區(qū)聯(lián)寶公寓項(xiàng)目。

公告顯示，聯(lián)寶公寓建筑面積2.5萬(wàn)平方米，2020~2022年租賃收入分別為1691萬(wàn)元、1926萬(wàn)元和1299.6萬(wàn)元，平均出租率為99%、99%和65%。按照掛牌評(píng)估價(jià)和財(cái)務(wù)人員核算，出售聯(lián)寶公司61.5%股權(quán)后，首開(kāi)股份可實(shí)現(xiàn)所得稅前利潤(rùn)約3.5億元。

值得注意的是，北京聯(lián)寶已經(jīng)多次被擺上貨架。早在2022年8月，首開(kāi)股份董事會(huì)議就通過(guò)議案，擬掛牌轉(zhuǎn)讓北京聯(lián)寶全部股權(quán)。去年12月，北京聯(lián)寶二上貨架。2023年9月28日，公司征集到意向受讓方一名，但首開(kāi)股份并未公布具體信息。

對(duì)于首開(kāi)股份頻甩資產(chǎn)行徑，IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜表示，從財(cái)務(wù)角度來(lái)看首開(kāi)股份面臨著較大的資金壓力。公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)，持有貨幣資金雖然約226.3億元，但一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債約102.03億元，總負(fù)債2325億元。因此通過(guò)甩賣(mài)資產(chǎn)來(lái)回籠資金，應(yīng)該是為了緩解短期資金壓力的舉措。

事實(shí)上不止今年，去年年底首開(kāi)股份也曾集中掛牌出售項(xiàng)目。2022年12月15日，該公司擬轉(zhuǎn)讓北京老牌商場(chǎng)復(fù)興商業(yè)城，評(píng)估值為1.79億元；11月21日，擬轉(zhuǎn)讓北京朝陽(yáng)區(qū)首城商街，項(xiàng)目評(píng)估值為3.223億元；11月16日，以20.39億元出售北京發(fā)展大廈有限公司全部股權(quán)及約1.57億元債權(quán)；11月9日，擬轉(zhuǎn)讓北京天鴻集團(tuán)煙臺(tái)天鴻時(shí)代100%股權(quán)。

據(jù)此推算，首開(kāi)股份可通過(guò)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)獲得約30億元的資金，而將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)接連出售，也側(cè)面突顯出首開(kāi)股份對(duì)資金的渴望。

資產(chǎn)處置之外，首開(kāi)股份也在依托國(guó)資背景發(fā)行多筆債權(quán)融資。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至上半年末，首開(kāi)股份發(fā)行債券產(chǎn)品147億元，包括公司債50億元和中期票據(jù)97億元。9月，首開(kāi)股份2023年度第七期、第八期、第九期三期中票獲批，共計(jì)發(fā)行108億元。

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虧損擴(kuò)大與投資減速

就在首開(kāi)股份宣布轉(zhuǎn)讓瑞泰商管的同一日，其還公布了今年前三季度業(yè)績(jī)報(bào)告。

報(bào)告顯示，首開(kāi)股份前三季度營(yíng)業(yè)收入326.4億元，同比增長(zhǎng)68.37%；凈利潤(rùn)虧損30.65億元，虧損同比大增438%。

“今年以來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)低迷，多家房企出現(xiàn)虧損，首開(kāi)股份出現(xiàn)大幅虧損并不意外。進(jìn)行資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可快速回籠資金，快速緩解其資金壓力。”一位房地產(chǎn)行業(yè)分析師表示。

對(duì)于凈利潤(rùn)減少，首開(kāi)股份解釋稱(chēng)一方面是公司年初至報(bào)告期末平均毛利率11.99%，較上年同期下降9.65個(gè)百分點(diǎn)；另一方面是非上市權(quán)益工具投資公允價(jià)值降低，以及確認(rèn)聯(lián)合營(yíng)企業(yè)投資損失所致。

這一說(shuō)法與2022年業(yè)績(jī)發(fā)布時(shí)初步吻合。2022年首開(kāi)股份出現(xiàn)自2001年上市以來(lái)的首虧，營(yíng)業(yè)收入479.2億元，下滑29.32%；凈利潤(rùn)虧損4.61億元，同比下滑274.81%。

尤其是去年上半年，凈利潤(rùn)虧損達(dá)到14.2億元，其中由和信金泰項(xiàng)目公司所開(kāi)發(fā)的熙悅林語(yǔ)，給首開(kāi)股份帶來(lái)了5.1億元的凈利潤(rùn)虧損。

2022年首開(kāi)股份半年報(bào)

公開(kāi)資料顯示，熙悅林語(yǔ)位于北京市大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)，2017年4月由首開(kāi)股份、保利、中海、龍湖聯(lián)合體以127億元總價(jià)和70%企業(yè)自持面積拿下。該項(xiàng)目可售面積只有30%，且銷(xiāo)售價(jià)格限價(jià)每平方米均價(jià)不超過(guò)5.2萬(wàn)元。

當(dāng)高溢價(jià)、高自持遇上限價(jià)，項(xiàng)目的利潤(rùn)空間就難以得到保障。截至2022年上半年，和信金泰營(yíng)業(yè)收入1.13萬(wàn)元，凈利潤(rùn)虧損5.1億元。

為減少虧損，此前首開(kāi)股份曾試圖以15億元底價(jià)轉(zhuǎn)讓和信金泰49.93%股權(quán)，未能成功轉(zhuǎn)讓。去年年底，龍湖和中海退出該公司，股權(quán)變更后首開(kāi)股份和保利各占50%。

在各方面資金壓力下，首開(kāi)的投資力度似乎有所減小。2023年以來(lái)，首開(kāi)股份參與了北京、上海、廣州、杭州、成都、武漢、廈門(mén)等高能級(jí)城市的公開(kāi)市場(chǎng)土拍。從結(jié)果來(lái)看，今年上半年，首開(kāi)股份以底價(jià)獲取北京市昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)一宗純商品住宅地塊，地上建筑規(guī)模10.82萬(wàn)平方米。

進(jìn)入下半年，首開(kāi)股份7月下旬曾在5天內(nèi)拿下3處地塊。

7月20日，首開(kāi)股份在北京土地市場(chǎng)以總價(jià)31.97億元 現(xiàn)房2.3萬(wàn)平方米搖號(hào)，摘得昌平區(qū)沙河高教園區(qū)四期（二）地塊土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相關(guān)地塊，項(xiàng)目占地面積6.15萬(wàn)平方米。

一天后，以12.65億元在廈門(mén)土地市場(chǎng)競(jìng)得2023P07號(hào)湖里區(qū)馬厝地塊，項(xiàng)目占地面積0.89萬(wàn)平方米；7月25日，又以22.82億元拿下北京市順義區(qū)順義新城第1街區(qū)地塊，成交金額22.82億元，溢價(jià)率0.53%，未來(lái)銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)為4.6萬(wàn)元/平方米。

只不過(guò)，自8月9日發(fā)布7月銷(xiāo)售簡(jiǎn)報(bào)以來(lái)，首開(kāi)股份再?zèng)]有新增土地儲(chǔ)備。

來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)