熱點關注千呼萬喚之下，9月25日，存量房貸利率調整正式落地實施。從每月調降金額來看，少則幾十，多則幾千，政策實打實地為需求端減負。
就在各方靜待政策落地的數天前，9月20日，廣州宣布多區放寬購房條件，率先為一線城市限購防線撕開了一道口子，降低地方樓市的準入門檻。
從政策鏈來看，中央與地方呈現呼應之勢，進一步合力提振了樓市需求端的信心。而在本輪樓市政策調整中，廣州所處的粵港澳大灣區作為風向標，被推到全國樓市的聚光燈前。
據不完全統計，8月底以來，大灣區內地9城（廣州、深圳、惠州、東莞、佛山、珠海、中山、江門、肇慶）合計出臺超過30條房地產市場相關的優化政策。其中，“認房不認貸”作為本輪政策寬松的“王炸”舉措，已在大灣區內地9城全面實施。值得一提的是，無論是“認房不認貸”或是“限購松綁”政策，均在廣州率先落地。
進入“金九”以來，大灣區樓市已悄然出現波瀾。南方財經全媒體記者通過多方獲悉，包括深圳、廣州、東莞、珠海、佛山等多個灣區城市在內的樓市已出現熱度回升的勢頭，正走出7、8月的谷底，但從客戶的來訪量上看，市場離真正回暖仍需時間。業內人士認為，在政策端對市場信心的持續提振下，大灣區新房市場有望在四季度正式進入溫和回升通道。
大灣區樓市“松綁”背后
事實上，在本輪“存量房貸利率調整”“認房不認貸”“限購松綁”等一系列房地產市場優化政策全面鋪開前，大灣區樓市已持續疲軟多時。
今年一季度，大灣區樓市曾出現迅猛復蘇勢頭，根據世聯行數據顯示，今年1-3月，大灣區9城新房成交面積同比上漲30.09%、銷售金額同比增加15.42%。
但4月開始，大灣區新房成交量便開始回落，其后一直處于低位徘徊的態勢，部分城市成交量甚至出現大幅下跌。克而瑞數據顯示，8月，大灣區9城成交總量環比微漲3％。其中，5城的成交量環比下跌，深圳、中山的環比跌幅近31％。房價方面，僅江門的成交均價環比微漲，其他8城都下跌，尤以深圳房價下跌最為明顯。
從政策面來看，今年上半年除惠州宣布“住房限售政策由3年縮短至1年”以外，大灣區9城并沒有其它大力度的樓市政策出臺。業內人士普遍認為，這是大灣區樓市后續的復蘇動能不足的重要原因之一。
“今年大灣區樓市之所以迅速出現小陽春，主要是積壓需求集中釋放，很多項目是去年12月前后儲備了不少客戶，春節后這波買家集中轉化為成交。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，就今年而言，大灣區市場的復蘇行情基礎并不穩固。一方面，此前積壓需求得以集中釋放之后，需求量將回歸到相對平穩的階段。另一方面，以傳統持續性復蘇視角來看，一般依靠政策預期帶動，隨后再傳導到新房、二手房市場。
“從短期市場面來看，此前積壓需求得以集中釋放之后，需求量將回歸到相對平穩的階段。從持續性復蘇角度而言，樓市的提振離不開政策預期、價格上漲以及換房需求鏈條的帶動作用。但在一季度，樓市復蘇并非主要由政策預期帶動，導致三個傳導條件并未構建成熟，因此呈現出后勁不足的態勢。”嚴躍進補充。
持續復蘇動力不足，背后更深層的原因是大灣區樓市供需關系失衡所致。
克而瑞數據顯示，8月大灣區9城商品住宅總供應量環比上漲40％。單城市看，僅東莞和中山的供應量環比下跌，其他7城都上漲，供應量最大的仍是廣州，達70.44萬平方米。
世聯行相關研報指出，從整個大灣區視角來看，目前各城市仍承受下行行情帶來的分化壓力：廣州新房市場普遍“以價換量”，整體基調仍以去庫存為主；佛山政策調整已經到底，進入到低價保量的市場調節階段，以改善個盤行情；深圳則因為供應量井噴及保障房強勢入市，導致剛需市場去化承壓；東莞剛需盤通過以價換量促進去化，豪宅盤則出現局部熱銷行情；惠中珠則市場保持低位運行，供需不旺，需要長周期修復。
在廣東中原地產項目部總經理黃韜看來，今年以來大灣區樓市分化程度是近年之最，除了深圳、東莞、廣州等核心城市核心板塊的明星項目能走出獨立行情外，非核心城市非核心板塊非優質項目銷售都比較困難，而后者才是樓市庫存的大頭，因此整體呈現出供過于求的現狀。
“雖然今年廣東有很多產業和人口遷入，但是市場預期不足，如果不做新一輪調整和放松提振信心的話，大灣區房地產行業壓力可能會比較大。”黃韜說。
改變正在發生
9月22日，惠州“一口氣”提出加大金融信貸支持力度、開展住房團購活動、進一步完善商品房價格指導制度等13條措施，包含了房地產開發交易循環全鏈條，足見當地松綁樓市動作之迫切。
而這一攬子優化政策背后，折射的是大灣區樓市政策越發趨向放開的趨勢。據南方財經全媒體記者不完全統計，8月底以來，大灣區內地9城合計出臺超過30條房地產市場相關的優化政策，與今年上半年出臺的政策數量大致相當，城市之間的差別只是“松綁”的程度不同。
其中，“認房不認貸”作為本輪政策寬松的“王炸”舉措，已在大灣區內地9城全面實施；廣州、中山兩市在區域限購方面有所放松；深圳、東莞針對港澳居民放松非住宅類的物業限購；廣州、珠海、佛山、東莞、惠州、中山等城市則加大公積金支持力度、降低住房交易稅費等，進一步調整優化樓市政策。
南方財經全媒體記者從多位房企華南區的營銷線負責人打聽到，9月以來政策已經顯效，包括深圳、廣州、東莞、珠海、佛山等多個灣區城市在內的樓市已出現熱度回升的勢頭，正在走出7、8月的谷底。但這波市場熱度更多地反映在客戶的來訪量上，而新房成交去化表現一般，樓市離真正回暖仍需時間。
而從惠州、肇慶、中山、江門等地的反饋情況看，市場有所活躍，但還需要進一步激活。
嚴躍進認為，大灣區樓市當前階段與今年一季度出現的小陽春相似，主要為8月底新政前積壓需求的釋放，這種回溫仍不牢固，購房者的信心仍較脆弱。
而廣州打響一線城市松綁限購“第一槍”，被市場人士普遍認為是大灣區樓市由冷向暖轉換的信號。盡管是否真正回暖，現在還不能下確切結論，可以肯定的是，改變正在發生。
“自2010年執行以來，一線城市限購政策基本‘不動如山’，廣州率先松綁，是需要一定勇氣的。”嚴躍進認為，廣州只是一次強度較輕的限購政策調整，但在一線城市以及大灣區城市當中均具有很強的示范意義。“房地產是個‘政策市’，深圳的限購政策若能跟隨廣州進行適時調整優化，可作為風向標帶動整個大灣區樓市熱度。”
黃韜也認為深圳適時松綁限購政策具有迫切性。“從近期的政策來看，‘認房不認貸’首先利好的是改善客。‘存量房貸利率下調’，目的也是降低名下有房人的壓力。但現在深圳太多改善客卡在了賣一買一這個環節，適當松綁限購政策有助于盤活樓市第一波購買力。”
黃韜認為，新的穩樓市政策周期已經開啟，廣深樓市“寬松”是一個趨勢，其余大灣區7城政策方向主要是“刺激”。但他認為，樓市觀望情緒可能還會持續一段時間，得到市場普遍的響應，估計要在四季度。
相關機構預測，今年四季度大灣區9城的新房市場將進入溫和回升通道。其中，廣深或將率先復蘇；東莞、佛山、珠海強二線城市受傳導將企穩回升；中山、惠州部分利好縣區回溫；江門、肇慶或將持續以價換量去庫存。
來源：21世紀經濟報道
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