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2024年第四季度以來，隨著整體市場出現(xiàn)“止跌回穩(wěn)”趨勢，地方供地意愿開始顯著提升。
據(jù)不完全統(tǒng)計，2024年12月將有3.8億平方米的土地迎來出讓截止時間，為年內最高。受其影響，克而瑞研究中心推算12月土地成交將達到3.3億平方米左右，環(huán)比增長97%。土地成交將迎來最為顯著的一次“翹尾”，并進一步收窄全年土地成交的同比降幅。
具體到城市來看，不僅僅是一二線土地投資熱度本身較高的城市，部分庫存壓力相對較大的城市，年末供地信心回升也更加明顯。
但從目前12月已成交的土塊來看，多數(shù)城市土拍平均溢價率仍然較低，大部分仍底價成交。
9月末政治局會議定調止跌回穩(wěn)之后，新房市場交易數(shù)據(jù)持續(xù)向好。改善類項目憑借產(chǎn)品創(chuàng)新創(chuàng)造競爭優(yōu)勢，在南京、武漢、重慶等去化承壓城市，均有不少四代宅項目取得熱銷。剛需項目則主要通過降價和提傭方式持續(xù)收割潛在客群，廈門、福州、常州部分項目加強折扣力度，取得了不錯的營銷效果。
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2024年11月新建商品房銷售面積8188萬平方米，同比上升3%，銷售額8270億元，同比上升1%。前11月銷售面積和金額分別同比下降14.3%和19.2%，降幅較前10月收窄了1.5和1.7個百分點。
住建部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，10月、11月全國新建商品房交易網(wǎng)簽面積連續(xù)兩個月同比環(huán)比雙增長。
近2個月以來，新房銷售的回暖速度明顯好于二手房市場，這一方面是由于一二手房交易鏈條的恢復，二手房東縮減住房持有量，“賣二不買一”的現(xiàn)象減少；另一方面也是得益于高品質新房銷售的回暖，優(yōu)質新房產(chǎn)品正在奪回更多的新房市場份額，而這些優(yōu)質產(chǎn)品的推出，也在實質上加速各地房價指數(shù)的筑底，其中北京、上海、深圳等核心城市房價更是先一步迎來了環(huán)比回升。
一系列市場向好下，10月地方供地意愿顯著復蘇，據(jù)統(tǒng)計，2024年12月將有3.8億平方米的土地迎來出讓截止時間，為年內最高。進一步對比到期建面和成交建面關系，可見9月份以來全國土地出讓率（成交建面/到期建面）穩(wěn)定在85%左右，由此推算，12月土地成交將達到3.3億平方米左右，環(huán)比增長97%。2024年土地成交累計降幅也將進一步收窄至16%，2021年以來，全年成交建面同比降幅首次收窄至二成以內。
在全年土地成交規(guī)模持續(xù)收窄的大趨勢之下，預計2024年12月將達到年內月均值的3.5倍，創(chuàng)下歷史新高。
從2024年四季度供地規(guī)模發(fā)展趨勢來看，在行業(yè)去庫存、穩(wěn)市場的基本大前提之下，雖然供地規(guī)模同比仍在持續(xù)收窄，預計2024年12月新房成交仍將有超過一成的同比降幅。但是從年末翹尾情況來看，3.5倍的“翹尾”新紀錄，還是透露出了地方供地信心的回升。
具體到城市視角，不僅僅是熱點城市，部分庫存壓力較大的城市，年末供地信心回升也更加明顯，如武漢、長春、無錫等消化周期在20個月以上，其中武漢12月計劃出讓737萬平方米建面的土地，總底價達到418億元，供地“流速”達到全年均值的7倍，僅僅一個月計劃出讓的土地規(guī)模，即超過了前面11個月的總和。
值得注意的是部分去化壓力較低，或土地投資熱度本身較高的城市，12月供地節(jié)奏保持相對平穩(wěn)，年末加速供應的意愿反而不高。典型如北京計劃12月出讓土地底價132億元，僅為年內平均流速的60%，上海計劃出讓土地底價219億元，也僅為年內平均流速的1.7倍。二線城市中僅杭州“翹尾倍率”低于2倍，而其不到10個月的消化周期，也是現(xiàn)階段全國庫存壓力指標最低的城市。
進一步聯(lián)系12月以來土拍成交來看，可以發(fā)現(xiàn)雖然供地信心的回升，但大多數(shù)城市土地溢價成交的比例有所下降，其中成都12月更是只有3%的地塊溢價成交，較前11月減少了11個百分點。12月供地節(jié)奏明顯加快的武漢、長春，地塊溢價成交的比例也在低位下行。僅西安、無錫溢價成交的地塊占比明顯上升，不過無錫溢價地塊均為優(yōu)質袖珍地塊，全市平均溢價率仍不足1%，西安的溢價地塊也集中在曲江新區(qū)和灃東新城等優(yōu)質板塊。
在去庫存、穩(wěn)定市場預期仍是行業(yè)調控主要任務的大背景之下，土地項目的去化速度和盈利空間的確定性，必然要經(jīng)受投資方、融資方層層的嚴格考驗。地方層面能夠適度增加土地供給，并順利完成競拍出讓已實屬不易。
從樂觀角度解讀，溢價率指標的適度下降，搭配交易量的大幅上升，意味著有更多“優(yōu)勢不突出”的地塊為投資方所接受，供求雙方信心均在緩慢恢復之中。
與10月、11月商品房交易的止跌回穩(wěn)同步，年末土地供給節(jié)奏也有所加快。預計2024年12月將創(chuàng)下年末土地成交翹尾的新紀錄。
比數(shù)據(jù)紀錄更重要的，還是更多地方政府供地信心，以及投融資對于市場預期的回暖。鑒于當前行業(yè)采取的預供地模式，絕大多數(shù)地塊在出讓前即已有了明確的意向買家，供應節(jié)奏的變動，在很大程度上也等同于城市供求信心的變動。尤為可喜的是，少數(shù)高庫存城市12月供地節(jié)奏也迎來大幅加快，更多的城市供求預期開始逐步進入企穩(wěn)周期。
來源：中房網(wǎng)
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