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今年是國央企存量土地資產(chǎn)規(guī)模化盤活的元年，從產(chǎn)業(yè)園、租賃住房到商業(yè)消費區(qū)、休閑文創(chuàng)園區(qū)，行業(yè)開始不斷涌現(xiàn)以市場化、專業(yè)化的手段撬動盤活存量土地資產(chǎn)，向“存量”要“增量”的鮮活經(jīng)驗。

ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院24日發(fā)布的《存量盤活背景下住房租賃行業(yè)價值發(fā)現(xiàn)》報告顯示，近10年來涉及長租公寓的大宗交易，在交易數(shù)量和建筑面積上均顯示出逐年上升的趨勢。從公募REITs的市場表現(xiàn)來看，保障性租賃住房REITs相較發(fā)行價的漲幅達(dá)到了14%-36%（截至2024年9月12日），表現(xiàn)遠(yuǎn)優(yōu)于其他板塊。

23日，招商基金蛇口租賃住房REIT掛牌深交所。自2022年首批公募REITs集中上市以來，我國保障性租賃住房公募REITs數(shù)量已達(dá)6只。

ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然分析指出，由于住房租賃公募REITs在過去兩年已經(jīng)跑通商業(yè)閉環(huán)，加之其穩(wěn)定性和抗經(jīng)濟(jì)周期表現(xiàn)，將存量土地資產(chǎn)盤活為租賃住房，成為一條極具吸引力的盤活路徑。

針對行業(yè)普遍關(guān)注的存量房收儲、城中村改造等對住房租賃行業(yè)有較大影響的政策變動，報告認(rèn)為，隨著存量房收儲、城中村改造的快速推進(jìn)，住房租賃市場有望重塑供需結(jié)構(gòu)。

趙然表示，“市場或?qū)⒊霈F(xiàn)一批‘黑馬’品牌，他們通過快速收儲存量房源，在短時間內(nèi)大幅擴(kuò)張管理規(guī)模。但這也伴隨著一系列挑戰(zhàn)。”從供需匹配的角度來看，部分地區(qū)可能會面臨保障房需求與存量房供給之間的不對稱問題。同時，存量資產(chǎn)來源和類型的多元化，使得有效資產(chǎn)的篩選和改造難度進(jìn)一步增加，加劇了行業(yè)微利運營的挑戰(zhàn)。

產(chǎn)業(yè)鏈思維或?qū)⒊蔀槠祁}的關(guān)鍵。趙然指出，應(yīng)從“投融建管退”全生命周期視角出發(fā)，進(jìn)行資產(chǎn)盤活的戰(zhàn)略規(guī)劃。目前，已有不少住房租賃項目成功跑通“投融建管退”閉環(huán)，順利邁入資管時代。

針對存量盤活，趙然表示，“存量資產(chǎn)持有方應(yīng)精準(zhǔn)識別具備潛力的存量資產(chǎn)，投資決策時不僅要考慮當(dāng)前的市場價值，還應(yīng)著眼于未來的增值空間與長期回報。此外，在建、管階段需要確保改造后的資產(chǎn)能夠滿足當(dāng)前及未來的市場需求，并在退出時最大化資產(chǎn)價值，確保全產(chǎn)業(yè)鏈良性運作。”

來源：中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)