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大城市零首付安家，做完貸款還能提現(xiàn)幾十萬(wàn)做裝修；開(kāi)店虧了幾十萬(wàn)，現(xiàn)在零首付住新房，還超額貸出幾十萬(wàn)現(xiàn)金......

社交媒體上，零首付購(gòu)房被包裝成大城市安家的捷徑、創(chuàng)業(yè)失敗的救命稻草。

但在另一面，全國(guó)多地頻頻發(fā)布警示，零首付購(gòu)房不僅違規(guī)，還可能使購(gòu)房者背負(fù)沉重月供，甚至“錢、房?jī)煽铡?，一旦零首付?gòu)房者后期無(wú)法償還，參與方都要承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。

時(shí)代周報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，市面上的零首付購(gòu)房，大都通過(guò)“高評(píng)高貸”、“首付貸”等方式，將首付款挪至后期，看似購(gòu)房者得優(yōu)惠，實(shí)則是開(kāi)發(fā)商、中介、購(gòu)房者等參與者合謀的產(chǎn)物。

購(gòu)房者眼下“上車”門檻降低，但“羊毛出在羊身上”，后期的利息支出和月供壓力頗大，還可能涉嫌騙貸。

時(shí)代周報(bào)記者采訪多名房產(chǎn)從業(yè)者了解到，雖然在監(jiān)管層面被明令禁止，但零首付購(gòu)房現(xiàn)象一直暗中存在。

樓市大熱時(shí)期，這是炒房客“以小博大”的方式，只要房?jī)r(jià)跑贏利息，就有得賺；近年樓市降溫，零首付購(gòu)房的房源和買家下沉，房源大都地處中小城市或大城市遠(yuǎn)郊，買家則是剛需中的剛需。

警示頻頻，但零首付購(gòu)房現(xiàn)象不絕，各個(gè)參與方誰(shuí)在獲利？而選擇零首付購(gòu)房的買家們，有多少是現(xiàn)實(shí)生活所迫？又有多少是不會(huì)算賬、沖動(dòng)購(gòu)房？

看得見(jiàn)的誘惑

“好不容易等到一個(gè)買家，對(duì)方要求零首付交易，我該怎么辦。”

坐標(biāo)江蘇，謝磊把房子掛到交易市場(chǎng)半年，好不容易碰到購(gòu)房意愿強(qiáng)烈的買家，但對(duì)方提出零首付交易，讓他不知如何是好，“網(wǎng)上都說(shuō)這是違規(guī)的，后面買家還不上貸我也得受牽連，但是這次不賣，不知道什么時(shí)候才能等到下一個(gè)買家”。

不止謝磊，社交媒體上，不少二手房賣家提到類似的經(jīng)歷。有人像謝磊一樣，在成交和風(fēng)險(xiǎn)之間徘徊猶豫；有人說(shuō)自己掛房以來(lái)，咨詢者超2/3都想零首付成交，但考慮到風(fēng)險(xiǎn)一一回絕；也有人配合買家高評(píng)高貸完成交易后，開(kāi)始后怕。

△圖源：社媒截圖

在買方市場(chǎng)，零首付購(gòu)房更是一直存在的誘惑。

社交媒體上，零首付購(gòu)房甚至被包裝成“救命稻草”：開(kāi)店虧了幾十萬(wàn)，現(xiàn)在零首付買房，還超額貸出幾十萬(wàn)現(xiàn)金；零首付買房續(xù)了我的命；現(xiàn)在樓盤太卷了，大城市零首付安家，做完貸款還能提現(xiàn)幾十萬(wàn)做裝修......

在南方一座三線城市從事房產(chǎn)銷售的周星告訴時(shí)代周報(bào)記者，他自2020年入行，不論新樓盤還是二手房，零首付交易的現(xiàn)象仍舊存在，“以我接待的客戶來(lái)說(shuō)，基本有1/3的客戶最后都是通過(guò)高評(píng)高貸零首付成交”。

周星介紹，最近幾年樓市降溫，其所在的城市，不管是開(kāi)發(fā)商還是個(gè)人二手房賣家，賣房緊迫感愈顯，愿意打折出售的房源比比皆是，“這也讓適合高評(píng)高貸的房源越來(lái)越多，有的房子通過(guò)高評(píng)高貸，取出的貸款不僅可以覆蓋首付，甚至還可以套現(xiàn)一筆，這也被我們說(shuō)的：負(fù)首付購(gòu)房”。

相對(duì)而言，零首付購(gòu)房作為一種對(duì)個(gè)人和市場(chǎng)都頗具風(fēng)險(xiǎn)的交易形式，在一線城市受到更多管制，或者說(shuō)限制。

在南方一座一線城市從事房產(chǎn)銷售的吳明輝告訴時(shí)代周報(bào)記者，根據(jù)規(guī)定，當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介不允許協(xié)助買賣雙方操作零首付購(gòu)房，加之一線城市本身房?jī)r(jià)較高，高評(píng)高貸之后契稅也會(huì)隨之增長(zhǎng)，對(duì)買家而言成本較大，“而且我從業(yè)這個(gè)片區(qū)都是老房子，做不了高評(píng)高貸，可能其他區(qū)域有些新房可以”。

隨后，時(shí)代周報(bào)記者以買家身份咨詢當(dāng)?shù)囟嗝慨a(chǎn)置業(yè)顧問(wèn)了解到，該一線城市遠(yuǎn)郊區(qū)有數(shù)個(gè)新樓盤可操作零首付購(gòu)房，其中一樓盤置業(yè)顧問(wèn)還強(qiáng)調(diào)，“這不是網(wǎng)上說(shuō)的那種違規(guī)操作，是我們和大銀行合作推出的新模式，對(duì)剛需年輕人非常友好”。

這名置業(yè)顧問(wèn)同時(shí)強(qiáng)調(diào)，該零首付樓盤地處的遠(yuǎn)郊區(qū)，是近年全市房?jī)r(jià)跌幅最大的區(qū)域，“已經(jīng)觸底了，后期不會(huì)再跌，而且來(lái)大城市的人只會(huì)越來(lái)越多，現(xiàn)在用成本價(jià)買遠(yuǎn)郊新房，既可以剛需自住，以后也好出手”。

當(dāng)前來(lái)看，雖然多地發(fā)文警示，但零首付購(gòu)房現(xiàn)象依舊存在，不過(guò)不同城市覆蓋程度有所差異。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)分析，一般來(lái)說(shuō)，越發(fā)達(dá)的城市對(duì)于樓市管控更嚴(yán)格，對(duì)于房企非正常的銷售行為，從實(shí)際情況來(lái)看，各地都會(huì)有相應(yīng)的處罰，但程度的確存在一定的差異；另一方面，零首付項(xiàng)目越多的城市，往往也是市場(chǎng)降溫較為明顯的，新房銷量同比下滑嚴(yán)重，不但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)側(cè)壓力大，銀行房貸發(fā)放的壓力也有所增大。

時(shí)代周報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，樓盤建設(shè)過(guò)剩、人口流失的中小城市，或者大城市周邊的新城，被視為當(dāng)前樓市降溫最明顯的區(qū)域，這些地方往往零首付購(gòu)房現(xiàn)象較多。

看不見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)

隨著我國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入新常態(tài)，樓市去化慢成普遍情況，開(kāi)發(fā)商賣房壓力頗大，不論房地產(chǎn)商還是中間機(jī)構(gòu)，各類營(yíng)銷方案層出不窮，“零首付購(gòu)房”才依然存在。

時(shí)代周報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，近年常見(jiàn)的零首付購(gòu)房營(yíng)銷，背后主要有以下幾種操作：

比較常見(jiàn)的一種是高評(píng)高貸，即隱藏實(shí)際成交價(jià)，做高房屋評(píng)估價(jià)進(jìn)行貸款。如一套100萬(wàn)成交的房源，大部分城市執(zhí)行15%的首付，即15萬(wàn)，另外85萬(wàn)從銀行貸款；如果買賣雙方?jīng)Q定零首付交易，可能將房屋評(píng)估價(jià)做高至120萬(wàn)，這時(shí)可從銀行貸出120*0.85=102萬(wàn)，買賣雙方私下交易實(shí)際的15萬(wàn)首付，買家即實(shí)現(xiàn)零首付拿房。當(dāng)然，如果評(píng)估價(jià)更高，甚至可以套現(xiàn)不小數(shù)額。

也有開(kāi)放商為購(gòu)房者做“首付貸”。仍以一套總價(jià)100萬(wàn)成交的房源為例，首付15萬(wàn)，由開(kāi)放商代購(gòu)房者從中小信貸公司貸出，可能是消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸，總之不屬于常規(guī)的房貸體系，需要額外產(chǎn)生利息，購(gòu)房者后期在約定時(shí)間內(nèi)償還這筆15萬(wàn)貸款。

還有一種是開(kāi)發(fā)商確實(shí)降價(jià)出售，并將所降額度作為首付款，直接打到買家賬戶，買家也相當(dāng)于零首付購(gòu)房。但此舉是否是開(kāi)發(fā)商先漲再價(jià)，又或者真正給出這種優(yōu)惠則無(wú)法判定。

多名地產(chǎn)從業(yè)者都對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，前述的“高評(píng)高貸”、“首付貸”，是零首付購(gòu)房最常見(jiàn)的操作方式。

李翔宇在裝修公司從事業(yè)務(wù)推廣，客戶群體中不乏通過(guò)“零首付”“負(fù)首付”騰出裝修款的人群，與客戶交流打聽(tīng)的過(guò)程中，他也曾被這類“好事”打動(dòng)，但深入了解，才看到更多隱藏的“坑”。

“很多人覺(jué)得，零首付購(gòu)房，就是每個(gè)月多付點(diǎn)利息，就能馬上住進(jìn)新房。”李翔宇告訴時(shí)代周報(bào)記者，“但看起來(lái)免費(fèi)的，往往是最貴的。有的零首付購(gòu)房者，按照他們個(gè)人信用資質(zhì)根本貸不出這些錢，而越是貸不出錢的人、貸款成本就越高，中間環(huán)節(jié)房產(chǎn)銷售和中小信貸公司一頓操作，貸了又貸，抬高利率、增加砍頭息，說(shuō)是高利貸也不為過(guò)。”

張波也解釋，對(duì)個(gè)人而言，“零首付”購(gòu)房后期要支出的利息和月供會(huì)增多，此類期限錯(cuò)配，存在潛在流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)整個(gè)市場(chǎng)，通過(guò)“零首付”、“假首付”導(dǎo)致大量資金違規(guī)流入樓市，將會(huì)放大按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)，容易導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)隱患上升，美國(guó)的次貸危機(jī)是為前例。

張波還表示，購(gòu)房者通過(guò)“高評(píng)高貸”方式實(shí)現(xiàn)所謂的零首付，本身屬于違規(guī)“騙貸”行為，如果銀行在審批環(huán)節(jié)發(fā)現(xiàn)異常，也會(huì)對(duì)購(gòu)房者的個(gè)人征信造成影響。

而后期一旦市場(chǎng)波動(dòng)，房子的實(shí)際價(jià)值可能大幅縮水，如果購(gòu)房者無(wú)法按時(shí)償還貸款，房子可能會(huì)被銀行收回并拍賣，此時(shí)購(gòu)房者可能面臨房產(chǎn)貶值和負(fù)資產(chǎn)的壓力。

誰(shuí)在買單？

知曉零售付購(gòu)房的種種隱患后，李翔宇還是沒(méi)想明白：選擇零首付購(gòu)房的買家們，有多少是現(xiàn)實(shí)生活所迫？又有多少是不會(huì)算賬、盲目購(gòu)買？

廣州市房協(xié)專家委員會(huì)委員、地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧浩志告訴時(shí)代周報(bào)記者，早前樓市預(yù)期上揚(yáng)，炒房客在手頭資金有限的情況下，會(huì)通過(guò)零首付購(gòu)入目標(biāo)房產(chǎn)，而且往往是升值預(yù)期較高的高端房產(chǎn)，雖然承擔(dān)了更多利息，但只要房?jī)r(jià)跑贏利息，就能賺錢，不過(guò)近年樓市持續(xù)降溫，”類似情況已經(jīng)很少見(jiàn)了“。

眼下，參與零首付購(gòu)房的，多為中低端房源和剛需買家。據(jù)周星觀察，其所在城市，零首付買家多為80、90后，基本都是購(gòu)買第一套房的剛需群體，目前當(dāng)?shù)胤课菥鶅r(jià)在8000元上下，零首付購(gòu)房者選中的多是均價(jià)之下的房源，總價(jià)多在40-80萬(wàn)不等，而當(dāng)?shù)乜們r(jià)150萬(wàn)往上，或者兩三百萬(wàn)的高端住房，幾乎沒(méi)有見(jiàn)過(guò)零首付買家。

“但其實(shí)我們都知道，這種交易（零首付購(gòu)房）是違規(guī)的?！绷牡揭话霑r(shí)，周星坦言，不過(guò)和新聞報(bào)道中提到的，零首付買家缺乏房產(chǎn)交易認(rèn)識(shí)、盲目入坑不同，“我接觸零首付買家，基本都知道是怎么回事，也知道自己要多還多少利息，但是沒(méi)有辦法，他們是剛需中的剛需，不是要結(jié)婚，就是孩子要讀書(shū)”。

周星舉例，之前有位年近四旬的買家，家里孩子等著上公立小學(xué)，他買了個(gè)總價(jià)40萬(wàn)的學(xué)區(qū)房，做高評(píng)高貸，還30年，和正常給首付相比，（操作零首付購(gòu)房）每個(gè)月房貸多還三四百元，“但是在他的承受范圍”。

類似的，時(shí)代周報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，在一線城市，推出零首付購(gòu)房營(yíng)銷的樓盤，也多在遠(yuǎn)郊。

關(guān)于零首付購(gòu)房，周星也聽(tīng)過(guò)一些不幸的例子。有的年輕人未評(píng)估償還能力，沖動(dòng)購(gòu)房，致使后期背上沉重負(fù)債，有的甚至賣房還貸，在樓市下行的背景下，結(jié)果是房子沒(méi)了、還背上一筆欠款；還有的是二手房賣家同意買家零首付購(gòu)房的要求，配合高評(píng)高貸，結(jié)果遭遇專門騙貸的，買方交易后直接不還月供，“聽(tīng)說(shuō)那筆交易的相關(guān)方都被牽連了，所以我們?cè)诮哟蛻舻臅r(shí)候，也要判斷對(duì)方的還貸能力和意愿”。

而這些口口相傳的案例、故事、風(fēng)險(xiǎn)，一旦落到具體的個(gè)人，就可能是持續(xù)大半輩子的、難以承受的重?fù)?dān)。

對(duì)此鄧浩志建議，當(dāng)前大部分城市執(zhí)行15%的首付，已經(jīng)降至低位，購(gòu)房者如果手頭現(xiàn)錢未達(dá)這個(gè)首付標(biāo)準(zhǔn)，就算眼下每月有較高收入，也應(yīng)該保持謹(jǐn)慎，提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。

（應(yīng)受訪者要求，謝磊、吳明輝、周星、李翔宇為化名）

來(lái)源：時(shí)代周報(bào)