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2024年即將過(guò)半，如何看這半年仍在深度調(diào)整的房地產(chǎn)市場(chǎng)，以及未來(lái)的行業(yè)態(tài)勢(shì)？

相信大多數(shù)人都不會(huì)太樂(lè)觀(guān)——僅從數(shù)據(jù)來(lái)看，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局6月17日發(fā)布的信息顯示，1-5月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資40632億元，同比下降10.1%；其中，住宅投資30824億元，下降10.6%。

1-5月份，全國(guó)新建商品房銷(xiāo)售面積36642萬(wàn)平方米，同比下降20.3%，其中住宅銷(xiāo)售面積下降23.6%；新建商品房銷(xiāo)售額35665億元，下降27.9%，其中住宅銷(xiāo)售額下降30.5%。

截至5月末，全國(guó)商品房待售面積74256萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.8%。其中，住宅待售面積增長(zhǎng)24.6%。

下行市場(chǎng)的豪宅行情

具體到企業(yè)方面，觀(guān)點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的“2024年1-5月房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售表現(xiàn)”報(bào)告顯示，5月份前100房企實(shí)現(xiàn)權(quán)益總銷(xiāo)售金額2410.24億元，同比下降34.15%，環(huán)比上升10%。1-5月份，前100房企累計(jì)實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷(xiāo)售金額10577.17億元，同比下降45.3%，同比收窄兩個(gè)百分點(diǎn)。

前五月，僅有三家房企全口徑銷(xiāo)售金額超過(guò)千億，分別為保利發(fā)展1313億元、萬(wàn)科1022億元及中海1017億元。

更為令人關(guān)注的是，作為頭部企業(yè)，保利、萬(wàn)科、中海給出的這份成績(jī)單中，仍然錄得33.23%、39.09%、30.8%的同比跌幅。

即便是這樣的表現(xiàn)，也需要更進(jìn)一步的觀(guān)察：例如3月28日，上海新天地板塊中海順昌玖里開(kāi)盤(pán)，以196.5億銷(xiāo)售額刷新中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)盤(pán)紀(jì)錄。

與之相類(lèi)似的消息還有：4月18日，新鴻基地產(chǎn)旗下上海濱江凱旋門(mén)開(kāi)盤(pán)售罄，單日收金70.27億元；4月21日，融創(chuàng)旗下上海外灘壹號(hào)院二期開(kāi)盤(pán)入市，當(dāng)日總成交金額99.97億元；4月25日，上海浦東新區(qū)保利世博天悅開(kāi)盤(pán)去化80%，當(dāng)日成交金額80.84億元；4月29日，上海徐匯濱江板塊的“香港置地啟元”搖號(hào)選房，當(dāng)天銷(xiāo)售約44.55億元；5月16日，凱德集團(tuán)上海項(xiàng)目“凱德·茂名公館”開(kāi)盤(pán)，單日收金超31億元；6月3日，上海宸嘉100嘉佰道2小時(shí)內(nèi)去化完成，收金超61億元。

無(wú)一例外，這些成交仍然火爆的樓盤(pán)都是高端改善型項(xiàng)目。雖然這類(lèi)產(chǎn)品走出獨(dú)立行情，但市場(chǎng)成交主力的剛需、剛改項(xiàng)目仍然沒(méi)有起色。

甚至其他城市的豪宅樓盤(pán)，表現(xiàn)可能也不如上海這么火熱。

從數(shù)年前夢(mèng)想萬(wàn)億的“碧萬(wàn)恒”到如今的“保萬(wàn)中”，對(duì)照數(shù)據(jù)很容易就能得出一個(gè)結(jié)論：現(xiàn)在的市場(chǎng)大環(huán)境，即便是頭部表現(xiàn)最好的一批企業(yè)，也只能維持住30%左右跌幅，其他企業(yè)的表現(xiàn)不言而喻。

例如受剛需市場(chǎng)影響特別嚴(yán)重的碧桂園，1-5月權(quán)益合同銷(xiāo)售額僅216.5億元，全口徑銷(xiāo)售金額約為265億元。以巔峰時(shí)期的數(shù)據(jù)對(duì)比，即2018年5月，碧桂園錄得合同銷(xiāo)售金額771.6億元，創(chuàng)下單月新高，1-5月累計(jì)合同銷(xiāo)售金額為3346.8億元。即便是到了2023年，碧桂園前五月權(quán)益銷(xiāo)售金額仍然超過(guò)千億。

而恒大早已是“暴雷”企業(yè)群體中的一個(gè)巨大疤痕。

“天亮前的夜，最難熬”

全行業(yè)來(lái)看，從2021年的18.2萬(wàn)億到2022年13.3萬(wàn)億再到2023年的11.6萬(wàn)億，中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)將將跌到了谷底。

2021年底，觀(guān)點(diǎn)新媒體在采訪(fǎng)野村首席中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家陸挺先生時(shí)，曾針對(duì)當(dāng)時(shí)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)達(dá)到18萬(wàn)億進(jìn)行了提問(wèn)——這個(gè)市場(chǎng)規(guī)模能夠維持嗎？

陸挺當(dāng)時(shí)表示，18萬(wàn)億已經(jīng)到了歷史最高峰，不能指望永遠(yuǎn)這么高，這個(gè)市場(chǎng)一定會(huì)萎縮。更為關(guān)鍵的是，在市場(chǎng)頂點(diǎn)時(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)買(mǎi)入了有史以來(lái)最多的土地，并將因此陷入債務(wù)困境。

2022年底，觀(guān)點(diǎn)新媒體再次采訪(fǎng)陸挺，就“房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)會(huì)有多大規(guī)模”進(jìn)一步深入交流。陸挺當(dāng)時(shí)表示，穩(wěn)定在10萬(wàn)億已經(jīng)是不錯(cuò)的情況。

“這是所有房地產(chǎn)企業(yè)都要面對(duì)挑戰(zhàn)的時(shí)期，如今更為重要的是找回信心，包括企業(yè)家和消費(fèi)者的信心。”但這種信心不只是來(lái)自宣傳，更來(lái)自每一個(gè)人自身的體驗(yàn)與預(yù)期。

2023年底，陸挺在第三次接受觀(guān)點(diǎn)新媒體采訪(fǎng)時(shí)預(yù)測(cè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)有可能開(kāi)始出清，宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)有可能在2024年下半年或2025年真正觸底。

真正觸底，用《流浪地球2》的一句臺(tái)詞來(lái)形容，就是“天亮前的夜，最難熬”。2024年的行業(yè)走勢(shì)，似乎頗為契合這些預(yù)測(cè)。

但深處谷底之時(shí)，我們需要堅(jiān)定信心，找到向上的路。無(wú)論如何，10萬(wàn)億市場(chǎng)仍然是一個(gè)龐大且有許多機(jī)會(huì)的市場(chǎng)。

隨著國(guó)家各部門(mén)5月17日聯(lián)合發(fā)布新政，降低首套和二套房貸的最低首付款比例；央行宣布取消全國(guó)層面首套和二套房貸利率政策下限，并下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。在各類(lèi)政策聯(lián)合推動(dòng)下，也在經(jīng)濟(jì)筑底的環(huán)境下，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一些積極變化，市場(chǎng)信心修復(fù)已經(jīng)可以有所期待。

新政滿(mǎn)月，效果仍需慢慢體現(xiàn)。更為重要的是，傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式正在發(fā)生變革，整個(gè)行業(yè)開(kāi)始構(gòu)建以城市更新、代建、租賃、資管、服務(wù)等為新體系的高質(zhì)量發(fā)展新模式。

6月19日，央行行長(zhǎng)潘功勝在第十五屆陸家嘴論壇上發(fā)表主題演講，指出央行綜合運(yùn)用多種貨幣政策工具，包括下調(diào)存款準(zhǔn)備金率、降低政策利率、帶動(dòng)貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率等金融市場(chǎng)利率下行等，為經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展?fàn)I造良好的貨幣金融環(huán)境。

房地產(chǎn)方面，“推出房地產(chǎn)支持政策組合，包括降低個(gè)人住房貸款最低首付比例、取消個(gè)人房貸利率下限、下調(diào)公積金貸款利率，并設(shè)立保障性住房再貸款，用市場(chǎng)化方式加快推動(dòng)存量商品房去庫(kù)存。”

在此過(guò)程中，新的機(jī)會(huì)仍在等待有準(zhǔn)備的人。

隨著時(shí)代的演變，曾伴隨中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)一路走來(lái)的博鰲房地產(chǎn)論壇，也將與時(shí)俱進(jìn)，探索新的模式、適應(yīng)新的環(huán)境，通過(guò)改革并全新推出“博鰲周”系列活動(dòng)。

在“2024博鰲周”，觀(guān)點(diǎn)機(jī)構(gòu)將以中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型升級(jí)背景為依托，匯聚新時(shí)期的新力量，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、土地、城市更新、代建、產(chǎn)業(yè)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流及物流園區(qū)、商業(yè)地產(chǎn)及商業(yè)零售、資本與金融、物業(yè)服務(wù)、住房租賃、辦公方式、康養(yǎng)文旅、數(shù)字科技（含新能源）等，打造全產(chǎn)業(yè)鏈現(xiàn)場(chǎng)交流與合作的新平臺(tái)，探尋行業(yè)發(fā)展新力量。

擁抱新時(shí)代！2024博鰲周系列活動(dòng)，將為你我燃起希望之火。

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