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限購(gòu)城市正在加速消失。

5月9日，杭州市發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），明確即日起在杭州市范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)住房，不再審核購(gòu)房資格。這意味著，歷時(shí)8年的杭州樓市限購(gòu)政策全面取消。

同日下午，西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等4部門(mén)聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，同樣明確指出，全面取消西安市住房限購(gòu)措施，居民家庭在全市范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)新建商品住房、二手住房不再審核購(gòu)房資格。

在當(dāng)下，放松樓市限購(gòu)政策已成為城市間的共識(shí)。據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，此前執(zhí)行房產(chǎn)限購(gòu)的四十余地中，僅剩北京、上海、深圳、廣州、天津、珠海橫琴以及海南全省仍有限購(gòu)政策，而在風(fēng)潮之下，這幾個(gè)地區(qū)也正在不斷松綁優(yōu)化限購(gòu)政策。

圖源：圖蟲(chóng)創(chuàng)意

實(shí)施上，這樣的情況并不是第一次出現(xiàn)。2014年房?jī)r(jià)高位回落時(shí)，除了四個(gè)一線(xiàn)城市以及三亞市外，其他地區(qū)也曾大面積退出限購(gòu)政策，但隨著樓市的恢復(fù)，限購(gòu)政策在不久后又再度興起。

本輪限購(gòu)政策的調(diào)整是否為歷史的重演？未來(lái)，中國(guó)樓市有無(wú)可能全面取消限購(gòu)？

對(duì)此，多名房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專(zhuān)家告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系已發(fā)生重大改變，當(dāng)前來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)已不具備大幅反彈基礎(chǔ)。但對(duì)于全國(guó)范圍內(nèi)能否全面取消限購(gòu)，仍存在爭(zhēng)議。

房市低迷推動(dòng)限購(gòu)放開(kāi)

塵埃落定，杭州和西安最終還是全面取消了限購(gòu)政策。

在此之前，西安、杭州兩地市場(chǎng)已多次流出“將全面取消新房限購(gòu)的傳聞”，盡管均曾多次否認(rèn)，但兩地近期低迷的樓市成交數(shù)據(jù)，以及密集出臺(tái)的利好政策等，都給予了市場(chǎng)關(guān)于“全面放開(kāi)限購(gòu)”的支撐。

根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2024年4月西安市場(chǎng)情緒指數(shù)為-0.9，已降至歷史新低，位于市場(chǎng)低迷區(qū)間。此前，4月西安新建商品住宅成交面積雖環(huán)比微升0.3%，但單月及累計(jì)成交同比均降超30%，去化周期較上月延長(zhǎng)約1個(gè)月至11.8個(gè)月。

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杭州的情況也不容樂(lè)觀(guān)。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年4月，杭州樓市降溫特征明顯，截至4月27日，杭州全市商品房供應(yīng)面積約53萬(wàn)平方米，較3月下跌46%；成交面積45萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌55%。

此前因二手房限購(gòu)放開(kāi)而火爆的二手房市場(chǎng)，也存在較大房?jī)r(jià)下跌壓力。根據(jù)杭州貝殼研究院的統(tǒng)計(jì)，4月份杭州十個(gè)行政區(qū)二手房均價(jià)全部下跌，部分地區(qū)跌幅高達(dá)21%。

在全面放開(kāi)新房限購(gòu)之前，兩地均出臺(tái)了包括逐步放開(kāi)郊區(qū)限購(gòu)、降低貸款利率和調(diào)整首付比例等一系列利好政策，但后續(xù)效果初顯乏力。

而從全國(guó)范圍來(lái)看，被譽(yù)為最嚴(yán)限購(gòu)的長(zhǎng)沙、過(guò)去一年房?jī)r(jià)逆勢(shì)漲幅位居全國(guó)第一的成都，均趕在“五一”假期前宣布取消限購(gòu)。此前，蘇州、鄭州、濟(jì)南、石家莊等熱門(mén)城市也均先后取消了限購(gòu)政策。

中央層面，4月30日召開(kāi)的政治局會(huì)議也對(duì)房產(chǎn)地市場(chǎng)提出了“去存量，優(yōu)增量”的要求。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化、人民群眾對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

房地產(chǎn)市場(chǎng)或不具備大幅反彈基礎(chǔ)

“毫無(wú)疑問(wèn)，杭州的全面放開(kāi)（限購(gòu)政策）是一標(biāo)志性的事件。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，作為此前除一線(xiàn)城市外房?jī)r(jià)漲幅最大、關(guān)注度討論度最高的城市，杭州市全面放開(kāi)限購(gòu)標(biāo)志著“限購(gòu)政策”有望全面退出二三線(xiàn)城市。

無(wú)獨(dú)有偶，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向時(shí)代財(cái)經(jīng)表示了相似的觀(guān)點(diǎn)。

“西安和杭州在同一日取消限購(gòu)政策，這是一種大趨勢(shì)。目前全國(guó)省會(huì)城市幾乎均取消了限購(gòu)政策，是限購(gòu)歷史上的重大事件，意味著各地執(zhí)行多年的限購(gòu)政策正式從政策工具箱中剔除，也意味著‘市場(chǎng)歸市場(chǎng)、保障歸保障’思路的進(jìn)一步落實(shí)。”他說(shuō)。

2010年，為應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)激增、炒房活躍的房產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)務(wù)院發(fā)布了被稱(chēng)為“國(guó)十條”的《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，其中就提出“地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)”。

依據(jù)此條，北京率先出臺(tái)了基于戶(hù)籍、社保、購(gòu)房狀況等為基礎(chǔ)條件的限購(gòu)門(mén)檻，各地方隨即快速跟進(jìn)，最多時(shí)，超百余座城市出臺(tái)有不同程度的限購(gòu)政策。

但在2014年，受經(jīng)濟(jì)波動(dòng)等因素影響，部分地方樓市價(jià)格快速下跌，甚至有地區(qū)房?jī)r(jià)跌幅超50%。為提振樓市，地區(qū)間紛紛退出或變相取消限購(gòu)政策，最終僅剩4座一線(xiàn)城市以及三亞保留有限購(gòu)。而隨著各項(xiàng)利好政策的出臺(tái)，房?jī)r(jià)逐步恢復(fù)，城市間的限購(gòu)政策又再度重回。

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本輪限購(gòu)政策的放松及退出，是對(duì)2014年重演？亦或是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的新轉(zhuǎn)折？對(duì)此，多名受訪(fǎng)專(zhuān)家均認(rèn)為，樓市供需關(guān)系已發(fā)生重大改變，當(dāng)前來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)已不具備大幅反彈基礎(chǔ)。

“居民基本住房需求已經(jīng)得到滿(mǎn)足，”中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，當(dāng)前，人口總量減少、城鎮(zhèn)化進(jìn)程放緩、居民購(gòu)房預(yù)期較為理性等因素，都直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的修復(fù)節(jié)奏和態(tài)勢(shì)，本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)已不具備大幅反彈的基礎(chǔ)，且隨著房地產(chǎn)發(fā)展新模式加快構(gòu)建，房地產(chǎn)行業(yè)也將步入高質(zhì)量發(fā)展新階段。

不過(guò)，對(duì)于全國(guó)范圍內(nèi)能否全面取消限購(gòu)，專(zhuān)家間仍有不同意見(jiàn)。

在李宇嘉看來(lái)，“房住不炒”是此前多次寫(xiě)入政府工作報(bào)告中的關(guān)鍵詞，也已成為我國(guó)的頂層設(shè)計(jì)之一。作為國(guó)家經(jīng)濟(jì)中心的一線(xiàn)城市的重點(diǎn)區(qū)域，和像海南等政策重點(diǎn)建設(shè)區(qū)，存在較大炒作空間，均應(yīng)出臺(tái)相關(guān)限購(gòu)政策避免出現(xiàn)畸形炒作，推高房?jī)r(jià)，阻礙地方發(fā)展。

嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，盡管當(dāng)前一線(xiàn)城市的全面放開(kāi)仍條件不成熟，但限購(gòu)政策一定程度上阻礙了市場(chǎng)資源的流通，不符合市場(chǎng)規(guī)律。從未來(lái)而言，所有城市應(yīng)該都取消掉限購(gòu)政策，讓“市場(chǎng)的歸市場(chǎng)的、保障的歸保障的”。

而在諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙看來(lái)，一線(xiàn)城市的全面放開(kāi)與否，取決于市場(chǎng)的恢復(fù)狀況。王小嬙向時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，若接下來(lái)市場(chǎng)好轉(zhuǎn)跡象不明顯，預(yù)計(jì)四季度可能會(huì)有一線(xiàn)城市全面放開(kāi)限購(gòu)。

至于本輪放開(kāi)限購(gòu)又將在多大程度上推動(dòng)房市？一眾專(zhuān)家均認(rèn)為，放開(kāi)限購(gòu)等系列重磅政策的推出，將進(jìn)一步刺激釋放消費(fèi)需求，未來(lái)將逐漸在成交量上有一定的積極體現(xiàn)。但當(dāng)前市場(chǎng)情緒仍處于低迷狀態(tài)，全面回溫似乎還有一段路要走，樓市企穩(wěn)仍有賴(lài)市場(chǎng)預(yù)期的恢復(fù)。

來(lái)源：時(shí)代財(cái)經(jīng)