熱點關注來源中房案例中心 作者楊紅旭
今天，探討一下全國新房市場與二手房市場的越來越明顯的差異化現象。
我們看到，近兩年新房數據相當低迷，成交量大幅下滑，很多城市和房企的業績都受到了影響。
然而，與此同時，全國很多城市的二手房成交量卻出現了同比上漲，有些城市的增幅特別顯著，甚至創出歷史新高！
去年底，連住建部都表示，2023年全國樓市已經企穩。
這里的企穩并不是指房價，因為房價的跌幅相比2022年還要大很多，主要是成交量企穩了。成交量是一個核心指標，它代表了需求面。
如果我們說一手房加二手房的總體成交量要強于2022年，那是不是意味著我們目前全國的成交需求面已經穩住了呢？
這個話題很值得我們深入探究。
1、
首先，我們來看2023年相比2022年全國的新房成交面積。同比下跌了8%，而2022年相比2021年的同比下跌了24%，跌幅已經收窄，但仍在下跌。
然而，如果我們關注我們監測的全國50個大中城市的新房成交量，同比下跌了4%到5%，不到10%，這個跌幅要低于全國平均水平。
這意味著在全國范圍內，那些中小城市、低能級的城市在2023年相比2022年的成交量跌幅更大，而大城市的情況稍微好一些。
統計局和住建部沒有公布2023年全國的二手房交易量，但我們有跟蹤監測。我們監測了全國28個城市的二手房成交量，主要是一些大城市。2023年相比2022年，這些城市的總體成交量增加了20%多，增幅相當明顯。
如果我們把全國大中城市的一手房和二手房成交量加在一起看，2023年相比2022年增長了約10%。
這是一個好的征兆，因為這說明在經歷了2022年的成交量大幅萎縮之后，2023年整個需求面其實是穩住了。
至于房價的大跌，原因則比較復雜。
我們所監測的全國十大重點城市：北上廣深以及六大強二線城市。這些城市一手加二手住宅成交量歷史走勢圖，正是全國樓市的風向標。
回首過去的十多年，交易量的巔峰時刻定格在2016年，緊隨其后的是2015年的小高潮。
在那兩年，這十大中心城市樓市的繁榮先行，成交量的增長早于價格的反應。
然而，2017年相較于2016年，成交量出現了大幅度的萎縮，這主要是大城市地區較早的調控政策。
2018年，成交量繼續下滑；而到了2019年至2021年，成交量則呈現出小幅的持續增長態勢，仿佛樓市在經歷了一段時間的沉寂后，又開始緩緩回暖。
然而，當我們對比2021年的成交量與2015、2016年的高峰時，不難發現，盡管有所增長，但2021年的成交量仍然較低。
到了2022年，樓市遭遇了大降溫，成交量大幅下跌了24%，與2016年的歷史高峰相比更是下跌了39%。這樣的跌幅，無疑給樓市投下了一片陰影。
好在，2023年樓市出現了轉機，成交量相較于2022年增長了9%，顯示出樓市需求面的回暖。盡管如此，2023年的成交量仍然低于過去十年的中位數，甚至比2015年、2016年、2020年和2021年都要低。
不過，值得注意的是，盡管成交量有所不足，但并未出現極端的萎縮，因此，我們并不應該過分擔憂價格的崩盤大跌。
2、
接下來，讓我們再來看一下過去十多年這十大城市的新房成交量走勢和二手房成交量走勢。
通過圖表，我們可以更清晰地看到其中的規律。一般來說，新房成交量和二手房成交量都是隨著樓市周期的波動而同步變化的。
當樓市繁榮時，兩者都會呈現上漲趨勢；而當樓市低迷時，兩者則會同步下滑。這種同步性，正是樓市運行的重要特征之一。
二手房市場的變化，往往比新房市場更為敏感和先行。以2015年和2016年的樓市繁榮為例，二手房市場的成交量增幅遠超過新房，預示著市場的升溫。
而到了樓市低迷時期，二手房市場的交易量也往往率先顯現出復蘇的跡象。
然而，這一規律似乎在2023年被打破。
2023年，新房市場呈現出小幅下滑的趨勢，而二手房市場卻逆勢上揚，成交量增幅高達20%以上。
過去，當樓市降溫時，新房和二手房市場往往會同步下滑。但2023年卻出現了異常，新房成交量居然小于二手房。
這背后的原因多種多樣，包括多家房企項目停工、施工進度緩慢、新房質量下滑等。此外，部分城市新房定價機制僵化，導致新房價格明顯高于周邊二手房價格，也使得更多購房者轉向二手房市場。
同時，2023年二手房掛牌量的大幅增長也加劇了市場競爭。部分業主為了盡快出售，愿意大幅降價，這使得二手房市場上出現了大量價格跌幅較大的房源。對于那些尋求性價比的購房者來說，這無疑是一個極具吸引力的選擇。
然而，在這一現象背后，還隱藏著一些不為人所知的異常因素。
新房市場的供給側問題也是導致二手房市場繁榮的一個重要原因。在樓市調控政策的影響下，新房供應受到一定限制，而二手房市場則相對靈活，能夠滿足更多購房者的需求。
這一現象不僅說明了樓市整體處于低位，更預示著二手房市場可能已經觸及底部，并有望在2024年繼續小增，甚至有望創下歷史第三高的成交量，僅次于2015年和2016年的繁榮時期。
綜上所述，二手房市場的變化不僅反映了樓市的冷暖，更揭示了市場的深層次問題和機遇。在未來的樓市發展中，我們有必要密切關注二手房市場的動態，以便更好地把握市場趨勢和機遇。
來源：中房網
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