熱點關注3月22日召開的國務院常務會議，繼兩會之后，又一次強調要著力構建房地產發展新模式。
然而，新模式究竟在哪？當房地產行業經歷了去杠桿，地產市場也由增量市場向存量市場轉變之后，究竟什么樣的模式更適合房地產企業轉型。
新城控股(601155)（SH601155）可能是房地產行業未來發展新模式的樣本之一。在經歷了持續多年的發展之后，新城控股已經連續6年實現經營性現金流的凈流入。同時，投資性現金流也已經能夠實現現金流凈流入，證明公司已經進入到經營穩健、抗風險能力強的成熟期。多年前制訂的“住宅 商業”雙輪驅動模式，取得了明顯的成效。
經營性現金流凈流入超百億
盡管，去年的房地產市場仍然持續下滑，房地產企業面臨持續不斷的挑戰。新城控股去年的經營活動產生的現金流凈流入依然超過百億，達到101.58億元。良好的經營性現金流，離不開商業版塊的持續發展。
2023年新城控股實現商業運營總收入即含稅租金收入 113.24 億元（包含： 商鋪、辦公樓及購物中心的租金、管理費、停車場、多種經營及其他零星管理費收入），同比增長 13.17%。
截至2023年年末，新城控股在全國 135 個城市布局 198 座吾悅廣場，已開業吾悅廣場達 161 座，開業面積達 1499.11 萬平方米，出租率達 96.48%。
新城商業的穩健發展立足于用心服務廣域用戶。目前，吾悅廣場年服務用戶達 14.8 億人次，會員基數超 3000 萬人，其中活躍會員突破 2000 萬人。
龐大的用戶覆蓋半徑，使吾悅廣場吸引了巨量的零售、消費品牌，后者意識到通過吾悅廣場能迅速完成品牌的推廣、拓展與深耕，是完成全國布局的上佳搭檔，因此極為看重與新城的合作。
以新城舉辦的“幸福重逢、向新而行”為主題的 2023 年新城商業年會為例，作為業內具有引領力的重要峰會之一，大會吸引了逾 6000 人次。與品牌共生、與品牌共榮、與品牌共贏，已成為新城商業實現差異化發展的運營優勢。
隨著吾悅廣場的投資布局目標的逐步完成，2023年的公司投資活動產生現金流也已經開始實現了凈流入的趨勢：流入金額達到近11.67億元。在經營活動、投資活動現金流都保持凈流入的背景下，新城進一步削減了負債，使得EBITDA全部債務比從3.27%，升至6.1%。這不僅意味著新城的償債能力更強，同時也意味著新城已經進入穩定發展的成熟階段，具備著更強的抗風險能力。
獲資本市場廣泛信任
穩定安全的財務能力，讓新城控股發行的各項證券在資本市場上，收獲了廣泛的信任。
去年6月，新城完成了由中證金融、地方擔保公司及證券公司等多家機構以“央地合作”增信新模式發行的江蘇首單、全國第五家的房企公司債券，總規模合計11億元。
上述證券的擔保，分別是江蘇省信用再擔保集團有限公司全額無條件不可撤銷連帶責任保證擔保和中國證券金融股份有限公司與中信證券(600030)股份有限公司聯合創設信用保護憑證。?
繼2022年發行了兩筆中債增之后，新城控股于2023年7月24日完成2023年度第一期中期票據的簿記發行，中債信用增進投資股份有限公司提供全額無條件不可撤銷連帶責任保證擔保；12月，新城控股又發行了第二筆中債增全額擔保中票，兩筆中期票據累計規模為17億元。
市場對新城的信任和信心可見一斑。
除了商業地產領域的優勢放大，新城控股在2023年同樣落實“保交付、守價值、筑能力、創未來”的經營方針，有力保障全年交付目標及吾悅廣場開業 100%達成，實現企業安全穩定的經營。報告期內，共計完成超 14 萬套物業、2210 萬平方米面積的交付，完成保交付任務。保交付過程中，穩定產品品質，從精致的立面美學到豐盛的庭院情境，每一處細節都蘊含著公司對品質生活的不懈追求；從交付一套好房到交付一種生活方式，每一個環節都實力兌現公司對美好生活的鄭重承諾。
與此同時，新城還全面落地了大資管戰略，實施“3 1 N”新戰略規劃，夯實商業管理、地產開發、物業服務三大板塊，建設資管平臺，并堅持輕重并舉的業務模式，持續提升輕資產投資拓展能力，建立輕資產代建模式，提高商業解決能力。
新城控股董事長王曉松表示，公司未來將在經營端有兩個發展方向：其一為開發業務將轉向“高效周轉、適當杠桿、高質量利潤”，回歸業務本質，專注于提升經營效率和產品力；其二則體現在圍繞空間和服務的多元業務拓展，未來將多賽道布局、建造與服務并重，實現租售、增存和輕重的平衡，通過各類代建、創新投資、委托管理、綜合體運營等多模式破局。
目前來看，上述兩個發展方向，新城的進展都不錯。今年3月中國房地產業協會、上海易居房地產研究院聯合發布的“2024房地產開發企業綜合實力TOP500測評”成果顯示新城控股（601155.SH）榮獲“2024房地產開發企業綜合實力”TOP10、連續六年躋身十強，位列“2024房地產開發企業商業地產綜合實力TOP10”第4位，并連續八年蟬聯房地產開發企業商業地產運營榜TOP2。
一月初，全球指數編制公司MSCI明晟上調了新城控股母公司新城發展的ESG評級，由BB級升至BBB級。此次評級上調主要基于新城發展在綠色建筑、健康與安全、產品安全與質量、企業治理和企業行為等多個方面的表現。
來源：和訊房產
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